中国国贸(600007)坐拥稀缺核心资产，降息环境有利估值提升

中国国贸(600007) / 房地产开发 / 公司深度研究报告 / 2024.07.09 请阅读最后一页的重要声明！ 坐拥稀缺核心资产，降息环境有利估值提升 证券研究报告 投资评级:增持(维持) 核心观点 基本数据 2024-07-08 收盘价(元) 21.95 流通股本(亿股) 10.07 每股净资产(元) 9.96 总股本(亿股) 10.07 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人 吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 1. 《利润双位数增长，持续回报股东》 2024-04-01 2. 《核心资产质量较优，分红稳定吸引力强》 2023-08-24 ❖ 持有难以复制的稀缺核心资产：公司拥有北京 CBD 区域中心位置的 TOD项目，CBD 区域为成熟商圈，综合表现位列北京第一。同时公司资产包括写字楼、商场、酒店、公寓，品类丰富功能齐全。 ❖ 写字楼及商场运营稳定，能为公司贡献稳定的收入来源：公司最主要的营收来源为物业租赁及管理业务，占到公司营收的 80%以上；而物业租赁及管理业务中写字楼及商场贡献比重在 80%以上。写字楼和商场出租率即使在疫情期间也维持在 90%以上，租金单价也已经开始回升。未来写字楼及商场业务板块的营收有望保持稳定的增长。 ❖ 公寓及酒店恢复，有望贡献新的业绩增长点：公司公寓在 2018 年-2020 年期间进行改造升级，期间出租率较低。升级完成后，公寓租金单价提升明显，依托于国贸中心的配套设施，公寓有望成为周边高收入群体的首选租住地点，租金单价仍有潜在的提升可能性，同时其出租率已经开始恢复。酒店业务受到疫情的影响在 2022 年下滑严重，在疫情的影响消除之后，酒店业务有望恢复到疫情前的水平，可为公司贡献新的业绩增长点。 ❖ 分红比例维持高水平且仍在提升：公司经营性现金流一直维持为正，同时短期内无大型投资改造计划，稳定的现金流可以有效支撑公司的分红。2023 年年报披露的分红比例已经达到了 104%，具有较大的吸引力。 ❖ 投资建议：我们认为公司持有的资产价值较高，经营风格稳健，不盲目进行扩张。在疫情影响消除后酒店及公寓业务有望为其贡献业绩增长。同时其分红稳定，分红比例仍在提升，具有较高的吸引力。我们预计公司 2024-2026 年 EPS分别为 1.31/1.37/1.41 元，对应 PE 分别为 16.71/16.07/15.59。维持“增持”评级。 ❖ 风险提示：租金增长不及预期，商场需求不足，出租率下滑，CBD 区域写字楼供应增加带来的竞争加剧，分红比例降低等 盈利预测： [Table_FinchinaSimple] 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 3442 3954 4231 4455 4593 收入增长率(%) -4.01 14.86 7.01 5.29 3.10 归母净利润(百万元) 1116 1259 1323 1376 1418 净利润增长率(%) 8.99 12.84 5.06 4.02 3.08 EPS(元/股) 1.11 1.25 1.31 1.37 1.41 PE 14.26 15.50 16.71 16.07 15.59 ROE(%) 12.20 12.98 13.02 12.94 12.78 PB 1.74 2.01 2.18 2.08 1.99 数据来源：wind 数据，财通证券研究所（以 2024 年 07 月 08 日收盘价计算） -34%-20%-7%7%20%33%中国国贸沪深300上证指数房地产开发 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 1 核心资产稀缺且难以复制 ....................................................................................................................... 5 1.1 大股东为中外合资企业，股权架构稳定 ........................................................................................... 5 1.2 项目位于 CBD 区域中心位置，且为 TOD ....................................................................................... 5 1.3 CBD 区域为成熟商圈，综合表现位列北京商圈榜首 ..................................................................... 7 1.4 资产品类丰富，功能齐全 ................................................................................................................... 8 2 收入稳定增长，盈利能力改善 ............................................................................................................. 10 2.1 收入能保持较为稳定的增长 ............................................................................................................. 10 2.2 营业成本走低，盈利能力改善 ......................................................................................................... 12 3 主要资产运营情况分析 ......................................................................................................................... 14 3.1 写字楼：出租率高，租金水平稳中有升 ......................................................................................... 14 3.1.1 外部影响：北京 CBD 区域供应稀缺，仅剩中服地块存在未上市项目 .................................. 14 3.1.2 内在实力：国贸租户实力强劲，抗风险能力较强 ..............