房地产行业周报：持续关注保障性住房再贷款政策效用

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 本周市场回顾。第 21 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 -3.2%。沪深 300 指数报收 3601.48，周度涨幅为-2.1%；创业板指数报收 1818.56，周度跌幅为-2.5%；房地产指数（申万）报收2127.32，周度涨幅为-5.3%。 ⚫ 全国性政策方面。5 月 21 日，住房城乡建设部办公厅发出通知，要求全国各住房公积金管理中心贯彻执行新的个人住房贷款利率调整政策。地方政策方面。北京、上海、深圳、南京、武汉、天津等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。安徽淮北鼓励国企收购二手住房，引导收购新建商品房等用作保租房。 ⚫ 本周新房销量较第 20 周减少，二手房销售量较第 20 周减少。第 21 周 44 大城市新房销售为 2.0 万套，较第 20 周减少 5.1%；21 大城市二手房销售 2.1 万套，较第 20周减少 7.0%。一线城市新房、二手房交易较第 20 周分别减少 8.8%、减少 11.1%；二线城市新房、二手房交易较第 20 周分别减少 6.5%、减少 4.8%。库存量较第 20周减少，库销比较第 20 周减少。截至第 21 周，18 大城市库存为 94.3 万套，较第20 周减少 10.9 万套；库销比为 22.2 个月，较第 20 周减少 3.3 个月。第 21 周土地市场活跃度较第 20 周下降。第 21 周 36 大城市市本级合计成交土地 7 块。土地出让金减少。2024 年第 21 周 36 大城市市本级土地出让金为 70.54 亿元，较第 20 周减少 213.0 亿元。平均溢价率下降。2024 年第 21 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 0.0%，较第 20 周下降 1pct。第 21 周 36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为 43 块。 ⚫ 重点公司公告。卧龙地产、美的置业实施 2023 年分红。万科宣布获得 200 亿贷款，并通过其控股子公司申请总计 73.39 亿元贷款。华夏幸福已完成约 1897.51 亿元债务重组。大悦城宣布消费基础设施 REIT 于深圳证券交易所单独上市。 ⚫ 央行设立 3000 亿保障性住房再贷款，市场化框架下支持去库存、保交房。再贷款总规模为 3000 亿元，利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次，发放对象包括 21 家全国性银行，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款，支持地方政府选定的国企收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。人民银行按照贷款本金的 60%发放再贷款，预计带动银行贷款 5000 亿元。解读政策，我们认为央行、21 家全国性银行、地方政策和国企四方均受市场化约束，其中银行需“自主决策、风险自担”；国企收购资金将通过未来售房收入（配售）和租赁经营收入（配租）回收，然而市场化收购的房价、租金收益率和融资成本倒挂是国企参与的核心约束点；由于收购主体是由地方政府选定，而 5 年最长贷款期限相对较短，地方政府或需为国企还款兜底。因此，在市场化、法制化严格框架下，再贷款使用难度较高。央行曾于 2023 年 1 月设立 1000 亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等 8个城市试点市场化批量收购存量住房。根据 2024 年一季度货币政策执行报告，截至 3 月末，额度为 1000 亿的租赁住房贷款支持计划余额为 20 亿元，表明先前政策空间较难充分利用。但是，我们认为随着未来国家继续加大保交楼攻坚力度，将加速保障性住房再贷款的使用进程，后续将持续关注再贷款落地进度、是否出台财政补贴政策降低融资成本、地方国企平台申请情况及具体收购方案等。 ⚫ 近日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得 200 亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，截止目前已到账 100 亿。据悉，这是房地产行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。假设 200 亿中一部分为新增贷款，一部分为续贷，则一定程度上有利于缓解公开债偿债压力。综合来看，此次万科融资为抵押贷款，仍处于市场化框架之下。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2024 年 05 月 28 日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 进入政策效果观察期 2024-05-20 关注“以旧换新”推进力度 2024-05-12 近期公募 REITs 市场回暖 2024-05-05 持续关注保障性住房再贷款政策效用 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 持续关注保障性住房再贷款政策效用 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 1.第 21 周市场行情回顾（2024.05.18~2024.05.24） ..................................... 4 1.1 第 21 周行业指数表现 ................................................................................................... 4 1.2 第 21 周地产板块个股表现............................................................................................ 4 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.18~2024.05.24） ....................................... 4 2.1 行业一周要闻回顾 ........................................................................................................ 4 2.2 房地产行业重点城市周度数据回顾 ............................................................................... 6 2.3 重点城市土地市场跟踪 ................................................................................................. 8 2.4 重点公司一周要闻回顾 .......................................................................