房地产行业动态点评：广深接力放松，广州放松力度一线城市领先

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 广深接力放松，广州放松力度一线城市领先 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 7.16 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 5 月 29 日│中国内地 动态点评 广深紧随上海调整优化地产政策，有望持续提振行业信心 5 月 28 日，广深均发布房地产新政，深圳主要调整首付比例与房贷利率，广州在限购、限贷、鼓励以旧换新及收储等方面全方位进一步优化地产政策，力度在一线城市中一马当先。广深紧随上海同日优化房地产政策，一线城市的“去库存”行动加速展开，而一线城市全面积极的楼市新政有望带来核心城市价格预期的企稳，进而稳定行业预期，加速基本面的筑底。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。重点推荐：1）A股开发：城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。 广州：政策多维度优化，放松力度一线城市最大 广州本次调整主要体现在以下几方面：1）购房条件：非户籍家庭在限购区购房的个税或社保要求从 2 年缩短至 6 个月。2）信贷端：首套/二套房贷首付比例从 30%/40%降至 15%/25%，商贷利率取消下限，据南方日报消息，目 前 广 州 主 要 银 行 计 划 将 首 套 / 二 套 商 贷 利 率 从 3.85%/4.25% 降 至3.40%/3.80%。3）申请公积金贷款的缴存年限统一调整至 6 个月，同时允许公积金余额用于支付首套房首付；4）全面取消限售条件。此外，此次政策明确了“居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定”，这意味着如果居民在非限购区有两套，但在限购区无房，可在购买限购区住房时按照规定申请首套房贷。此次广州在限购和信贷政策力度放松之大为一线城市之最，彰显了当地政府稳预期的决心。 深圳：主要优化信贷政策，提升居民购买力是关键 深圳本次政策调整主要体现在信贷端，即首套 /二套房贷首付比例从30%/40%下降至 20%/30%，首套/二套房贷利率从 3.85%/4.25%降至3.50%/3.90%，在一线城市中与上海调整后持平，较北京现行首付比例/利率低。与广州和上海不同，此次深圳并未对限购政策进行调整，着重解决的是居民购买力问题。根据乐有家的测算，以总价 500 万、期限 30 年的首套房贷为例，假设首付从 30%降至 20%，新政后首付可降低 50 万；假设首付保持 30%不变，利率从 3.85%降至 3.50%，月供降低了 692 元，新政后月供较之前下降 4.2%。我们认为，深圳作为一线城市中均价最高的城市，政府此次着重优化信贷端政策，有利于降低居民的购房门槛以及降低还款负担，带动楼市成交回暖。 一线城市加快去库存步伐，更多行业支持政策或可期待 目前行业基本面仍在筑底期间，根据 Wind 的数据，截至 5 月 26 日，本月广州/深圳新房销售面积同比-31%/-31%。目前一线城市沪广深均落实 517新政，优化地产政策，有望持续稳定市场预期。广深政策调整之后，目前北京与部分核心二线城市尚未落地优化信贷新政，后续首付比例与房贷利率或跟进优化调整，更多行业支持政策仍可期待。 风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。 (32)(20)(7)618May-23Sep-23Jan-24May-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城建发展 600266 CH 买入 4.79 5.17 10,321 0.26 0.47 0.63 0.68 18.42 10.19 7.60 7.04 招商蛇口 001979 CH 买入 9.98 12.18 90,427 0.70 0.84 0.95 1.05 14.26 11.88 10.51 9.50 建发股份 600153 CH 买入 9.86 12.91 29,620 4.36 1.74 2.02 2.35 2.26 5.67 4.88 4.20 建发国际集团 1908 HK 买入 16.70 19.03 31,658 2.29 2.66 3.13 3.56 6.64 5.72 4.86 4.27 越秀地产 123 HK 买入 5.83 7.16 23,468 0.79 0.81 0.88 1.05 6.72 6.56 6.03 5.06 华润置地 1109 HK 买入 30.50 42.23 217,494 4.40 4.25 4.50 4.86 6.31 6.54 6.17 5.72 中国海外发展 688 HK 买入 15.48 19.77 169,427 2.34 2.45 2.72 2.83