房地产行业：上海收储二手房具备重要信号意义

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 我们与市场不同的观点： 1、 近期部分城市成交出现回暖迹象，但我们认为不能简单的将此认定为市场的止跌回稳。我们认为目前两类政策会有作用：一是降息、贴息类影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、以及救助负债的企业和居民主体等直接投放大量资金的政策。2026 年重点关注房地产相关政策力度。 2、 关于上海推进二手房收储，一些投资者认为，受限于收购价格，居民参与意愿可能不足，并且认为本次收储规模相对于庞大的二手挂牌“存量”来说可能过小，难以扭转信心。但我们认为更重要的是政策所带来的信号意义，在房价经历深度调整的当下，上海试点市场化收购"老破小"，相当于为特定资产提供退出渠道，并重塑"价格锚"，有助于稳定价格预期；若收储范围未来继续扩大，有望形成信用托底杠杆，显著改善市场信心。 ⚫ 具体事件评述： 上海收储二手房有助于疏通置换链条，同时具备重要信号意义。 2 月 2 日，中国建设银行上海市分行宣布，将对上海市试点收购二手住房用于保障性租赁住房项目提供全周期金融支持。浦东新区、静安区、徐汇区作为试点区，首批拟收购房源聚焦房型匹配、配套成熟、交通便捷等特征。 我们认为，此次上海推进收储二手房的背景主要包括两方面： 1）自去年下半年，上海二手房挂牌量出现环比回落，抛压高峰正在过去。2）根据多家房产经纪平台，上海核心区部分房源租金收益率已超过 2.50%，高于 10 年期地方专项债的融资成本。 此次收购通过提升区位优质的“老破小”流动性，有助于释放改善性购房需求。根据三区试点方案，收购对象为置换链条最底层的“老破小”，例如，浦东区将优先收购内环内 2000 年以前、单套面积 70 ㎡以下、总价不高于 400 万元、产权清晰的二手房。参与收储的业主取得的是“房票/专用资金”，需按规则用于在本区内购买新房。“卖旧买新”闭环机制在一定程度上有助于疏通一二手房置换链条。 我们认为“以旧换新”关键在于市场化收购与运营的挑战。值得强调的是，收储二手房面对的是 C 端业主，收购价格、协商成本和周期等可能会高于收购开发商的存量商品房。另外，由于收购房源分散于不同居民社区，地方政府在将其转化为保障性租赁住房后，如何有效进行市场化运营管理是一大挑战。因此我们认为对于此次收储规模不宜有过高预期。 但是，我们认为此次上海收储二手房更重要的是其信号意义。在房价经历深度调整的当下，上海试点市场化收购"老破小"，相当于为特定资产提供退出渠道，并重塑"价格锚"，有助于稳定价格预期；若收储范围未来继续扩大，有望形成信用托底杠杆，显著改善市场信心。 ⚫ 2026 开年稳预期信号持续强化，建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度。具体节奏观察基本面走弱的程度，逆周期出台。但我们建议左侧布局。 ⚫ 我们认为，以下三类标的有望获得超额收益： 1、优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市（销售增长预期高、项目利润率有望边际向好）、减值计提较充分（利润侵蚀担忧减轻）、涉及优质非房业务（第二增长曲线想象空间）。 2、商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长。轻资产商管则兼具具备安全性+成长性+红利性。 3、房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力。政策兑现或市场复苏，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 02 月 11 日 赵旭翔 执业证书编号：S0860521070001 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 0755-82819271 孙怡萱 执业证书编号：S0860525110002 sunyixuan@orientsec.com.cn 021-63326320 “三道红线”目前约束意义已不大 2026-02-03 近期市场有所回暖，持续性仍需观察 2026-01-26 稳预期信号增强 2026-01-20 上海收储二手房具备重要信号意义 看好（维持） 房地产行业动态跟踪 —— 上海收储二手房具备重要信号意义 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 指数跟踪与房地产市场销售情况 市场：第 6 周房地产板块指数强于沪深 300 指数。房地产指数（申万）周度涨幅为 0%，房地产板块较沪深 300 指数相对收益为+1.3%。 销售：第 6 周新房销量较第 5 周略减，二手房销售较第 5 周略减。30 城新房销售成交面积 138 万方，较第 5 周减少 3%；从年初至今累计同比减少 7%。18 城二手房销售 1.6 万套，较第 5 周减少4%；从年初至今累计同比增加 35%。 图 1：2026 年前 6 周 30 城新房单日成交 7 天移动平均累计同比下降（万方） 数据来源：Wind，东方证券研究所 图 2：2026 年前 6 周 18 城二手房单日成交 7 天移动平均累计同比增长（套） 数据来源：Wind，东方证券研究所 风险提示 1、地产逆周期政策不及预期。当前市场对政策放松的预期较强，如果中央或地方政策超预期收缩将影响市场情绪。 2、销售大幅下滑。由于楼市进入需求收缩期，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。 3、房企信用风险加剧。如政策和销售等不及预期，个别房企因刚性债务无法兑付发生信用违约，从而拖累整个板块表现。 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0001/0102/0103/0104/0105/0106/0107/0108/0109/0110/0111/0112/01201920242025202605001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00001/0102/0103/0104/0105/0106/0107/0108/0109/0110/0111/0112/012019202420252026 房地产行业动态跟踪 —— 上海收储二手房具备重要信号意义 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 Tabl e_Disclai mer 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨