房地产行业研究：广州跟进出台放松政策，坚定看好地产持续行情

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024 年 5 月 28 日，广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，政策主要内容包括：降低限购区购房所需的社保年限、放宽新购住房贷款时对于名下住房套数的认定、取消限售、鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。同时，央行广东省分行发布《广州市调整优化差别化住房信贷政策》，政策主要内容包括：将首套/二套的首付比例分别降至 15%/25%，且均取消房贷利率下限。 点评 供给端优化增量及消化存量共同发力。截至 5 月 26 日，广州商品住房可售面积 1165 万方，库存处于较高水平。在优化增量方面，本次新政要求结合存量住房和存量土地等潜在供应，根据市场供求情况，科学调节住宅用地供应，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系，并推动高品质住房建设和发展。在消化存量方面，广州积极推行住房“以旧换新”，截至目前全市两批“以旧换新”项目数量累计近 200 个，合作中介机构 44 个，已成为规模最大、配置最优的“以旧换新”活动，同时广州还鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房，助力消化库存。 信贷政策大幅优化，分区认定住房套数。本次新政在信贷端的关键点：一是将首套/二套住房的首付比例分别降至 15%/25%，且均取消房贷利率下限，成为唯一实行最低首付比例且取消房贷利率下限的一线城市。二是放宽新购住房贷款时对于名下住房套数的认定，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定，能够释放跨区购买的需求；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定，有助于打通房屋置换的链条。三是在非限购区，对于拥有 2 套及以上住房并已结清房贷的居民家庭，第三套仍可贷款，促进改善性需求的释放。 上海广州放松后，其他核心城市有望跟进降低首付比例及房贷利率。昨日上海政策大力度放松具备风向标意义，我们在昨日外发的报告《上海新政力度超预期，坚定看好地产持续行情》中已提示，上海新政出台后其他一线城市有望跟进，今日广州快速跟进大幅降低首付比例及房贷利率，后续北京、深圳及部分二线城市有望跟进。同时我们认为517 央行新政后，多个核心城市新发放的房贷利率已经大幅下降，未来存量利率同样有望下降。 政策密集出台，持续释放积极信号，坚定看好地产持续行情。自 4 月 30 日政治局会议重磅定调后，地产政策大幅转向，近期自上而下政策密集出台，一线城市上海、广州的楼市新政先后落地，我们认为近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望持续改善市场对于地产的预期，全方面提振信心。我们认为尽管基本面的修复尚需时日，但股价的反应通常快于基本面复苏，市场预期转好或信心修复后地产股股价会迎来快速反弹，因此我们自四月末以来持续提示地产股底部已现，随着政策的持续落地，市场的逐步修复，我们坚定看好地产持续行情。 投资建议 继昨日上海出台楼市新政后，今日广州跟进，近期一线城市政策出台的频率高、力度大，既体现了坚定支持地产企稳的意志，又有望带动其他核心城市跟进，若核心城市能够持续释放市场活跃度提升的积极信号，则有望持续改善市场预期。首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如保利发展、越秀地产、中国海外发展、建发国际集团等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表1：广 州楼市新政前后对比 内容 528 新政前 528 新政后 首付比例 首套 30% 15% 二套 有 1 套房无在供或已结清 30% 有 1 套房且再供 40% 25% 房贷利率 首套 3.85%（LPR-10BP） 取消下限 二套 4.25%（LPR+30BP） 取消下限 限购区域 限购区域：越秀、海珠、荔湾、天河、南沙、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇） 其他区域不限购 限购区域：越秀、海珠、荔湾、天河、南沙、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇） 其他区域不限购 限购套数 本地 限购区内单身限 1 家庭限 2 限购区内单身限 1 家庭限 2 外地 限购区内单身限 1 家庭限 1 限购区内单身限 1 家庭限 1 社保/个税年限 非本地户籍社保要求 限购区内 2 年社保 非本地户籍社保要求 限购区内 0.5 年社保 限售年限 2 年 无限售 其他 限购区内 120 平以上住房不限购； 在限购区内出租或计划出售房屋，可核减家庭住房套数 限购区内 120 平以上住房不限购； 在购房所在区内无住房，新购住房贷款可按首套住房认定； 在购房所在区内出租或计划出售房屋，可核减家庭住房套数 来源：广州市政府，央行广东省分行，中指研究院，国金证券研究所 图表2：广 州商品住宅库存处于较高水平 来源：wind，国金证券研究所 02004006008001,0001,2001,4002015201620172018201920202021202220232024/5/26商品住宅可售面积（万方）行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表3：2022-2024.4 广州权益拿地金额 TOP20 房企 排行 企业名称 土地宗数(宗) 总权益拿地金额(亿元) 总规划建面(万㎡) 1 保利发展 13 349 148 2 越秀地产 13 238 182 3 广州地铁地产 6 196 99 4 中海地产 3 175 53 5 华润置地 6 166 117 6 广州城投地产 8 108 260 7 长隆集团 4 99 85 8 中信泰富 1 94 98 9 中国船舶集团 1 94 98 10 广州南投 5 69 88 11 知识城（广州） 10 67 117 12 广州开发区投资 9 61 232 13 中国铁建 3 60 36 14 广州高新区投资 5 57 64 15 广州增城城投 5 41 104 16 广州建筑集团 5 37 72 17 宝信地产 5 36 54 18 开发区金控 5 35 309 19 中国中铁 3 35 57 20 湖北联投 1 32 8 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表4：A 股 地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 05101520252016/7/112017/1/112017/7/112018/1/112018/7/112019/1/112019/7/112020/1/112020/7/112021/1/112021/7/112022/1/112022/7/112023/1/112023/7/112024/1/11PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码获取更多服务 图表5：港 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港 股物业股 PE-TT