房地产行业事件点评报告：上海新政超预期，政策加码方向明确

行 业 研 究 2024.05.28 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 -31%-21%-11%-1%9%19%23/5/2823/8/9 23/10/21 24/1/224/3/15 24/5/27房地产沪深300 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 上海新政超预期，政策加码方向明确 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,390.95 销售收入(亿元) 10,533.55 利润总额(亿元) -10,611.21 行业平均 PE 26.94 平均股价(元) 5.12 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《分歧中的机会》2024.05.25 《方向更重要，行情空间持续打开——房地产工作会议点评》2024.05.17 《如何解读近期限购密集放松？——近期地产政策综评》2024.05.09 《销售降幅收窄，政策再提去库存——4 月百强房企销售点评》2024.05.01 事件：5 月 27 日，上海市住建委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等政策措施。 调降非户籍限购门槛，全方位优化限购规则。《通知》提出：①非沪籍居民购房所需缴纳社保/个税年限从 5 年调整为 3 年；②新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房所需缴纳社保/个税年限从 3 年调整为 2 年；③非沪籍单身人士购房区域扩大至外环外新房+全市二手房（原为外环外新房+二手房）；④二孩及以上的多子女家庭，可多买 1 套住房；⑤取消离异购房合并计算住房套数规定；⑥调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；⑦对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。517 会议后，上海于一线城市中率先松绑限购，全方位优化不同购房人群置业规则。 跟进优化住房信贷政策，持续降低购房成本。《通知》提出：①首套商业房贷利率下调为 3.5%(原为 3.85%)，最低首付比下调至 20%（原为30%）；②二套商业房贷利率下调为 3.9%(原为 4.25%)，最低首付比下调至 35%（原为 50%）；③五大新城与临港片区的二套商业房贷利率下调为 3.7%(原为 4.15%)，最低首付比下调至 30%（原为 40%）；④首套个人公积金最高贷款额度(含补充)调整为 80 万元，家庭 160 万元。二套 65 万元，家庭 130 万元。517 会议后，上海积极响应中央要求，于一线城市中率先下调房贷利率与首付比例，随之降低的购房成本与门槛将有效助力需求释放。 上海率先响应“517”新政，或为一线城市风向标。“517”新政奠定了去库存的大方向坚定不动摇，随后合肥、长沙、西安等核心城市积极响应中央政策，陆续下调房贷利率/首付比。此次上海作为一线城市领头羊，率先跟进松绑限购，同时响应中央要求，下调房贷利率与首付比，上海或将成为一线城市风向标，其余一线城市有望跟进优化楼市政策，陆续开启“去库存”行动，全力提振行业信心。 投资建议：当前投资者对地产板块存在明显分歧，反映了资本市场的过度悲观预期，此次上海楼市优化政策力度超出市场预期，其余一线城市有望跟进，持续催化地产板块估值修复。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 5 月 28 日汇率折算为人民币；2）以上标的盈利预测均来自于方正证券研究所。 收盘价元/股5月28日2023A2024E2025E2026E2024E2025E2026E2023A 2024E 2025E 2026E天地源600665.SH2.9-0.450.360.390.448.07.46.5-3.93.13.43.8天健集团000090.SZ4.40.740.830.840.895.35.35.015.215.415.716.6城建发展600266.SH4.80.160.470.610.6610.27.97.35.610.113.114.2招商蛇口001979.SZ10.00.650.901.051.1311.19.58.863.281.195.5102.6保利发展600048.SH10.41.011.091.191.309.58.78.0120.7 130.6 142.6 156.0万科A000002.SZ8.51.030.820.840.8610.410.19.9121.698.2100.6 102.3浦东金桥600639.SH11.51.621.181.361.639.78.47.018.213.215.318.3新城控股601155.SH11.10.330.340.350.3732.631.629.97.47.67.98.3滨江集团002244.SZ8.60.810.911.011.129.48.57.725.328.231.435.0华发股份600325.SH7.10.790.690.710.7410.310.09.618.418.919.620.4建发股份600153.SH9.94.292.012.242.564.94.43.9131.060.567.376.8龙湖集团0960.HK12.42.071.931.982.046.46.36.1128.5 130.5 133.8 137.9华润置地1109.HK27.84.404.725.105.405.95.55.2313.7 336.4 363.7 385.4中国海外发展0688.HK14.42.342.432.562.715.95.65.3256.1 265.6 279.8 296.6中国海外宏洋0081.HK2.00.650.660.670.693.02.92.823.023.423.924.5贝壳-W2423.HK40.11.671.681.811.9923.922.120.158.862.767.674.1股票简称股票代码EPS元/股PE归母净利润亿元房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规