地产“郑州模式”，效果如何？

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 地产“郑州模式”，效果如何? [Table_Title2] [Table_Summary] ►郑州“以旧换新”约可促成市场 10%的交易量 为支持居民住房需求，消化地产库存，郑州 2022 年以来提出了若干地产政策，涉及下调房贷利率、下调首付比例、取消限购、取消限售、推行房票安置、提高公积金额度、推出二手房“以旧换新”、房企融资“白名单”等多个政策。其中力度相对大的是 2023 年 4 月取消二环外限购、2023 年 9 月全面取消限购和限售、2024 年 5 月二手房“以旧换新”三个政策。 除常规性的政策之外，2024 年 5 月其推出的二手房“以旧换新”是一种新的去库存模式，也吻合国务院副总理何立峰 5 月 17 日提到的“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。 从体量来看，2024 年全市目标完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套，其中 5000 套由城发集团作为收购主体，另外5000 套以市场交易形式进行。购房者需要在“郑州市房产交易服务平台”登记报名，换购成功的购房者，均可享受契税补贴 30%的优惠。 假设“城发集团收购”、“群众自主交易”两种方式，都可以如期完成，则对应 2024 年交易 1 万套新房，1 万套二手房。参考 2023年，郑州新房成交 9.7 万套，二手房成交 10.2 万套，合计 20 万套，也就是说，2024 年“以旧换新”计划如期落实，约相当于带动交易市场 10%的体量。 ►郑州地产政策效果如何？ 近年来，郑州房产市场二手房交易占比越来越高，特别是 2023年郑州交易以二手房为主，体现出明显的“量涨价跌”特点。2023 年二手房交易 10.2 万套，同比增长 81%，2023 年年底二手房销售均价 1.3 万/平方米，较 2022 年年底下滑 16%。 新房市场方面，2023 年 4 月降低首付比例、二环外取消限购后，新房市场有一个季度的回暖，但到三季度新房销售面积同比再次转负。2023 年 9 月全面放松限购后，2023 年四季度再次出现短暂的回暖，2024 年继续转冷。 从库存去化的角度来看，库存下滑，但去化周期上升。2022 年1 月至 2024 年 4 月 28 个月的时间里，郑州新房住宅可售库存下滑 22%，去化取得了一定效果，但由于新房销售规模下滑，去化周期从 40 个月上升至 48 个月。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 评级及分析师信息 [Table_Author] 分析师：姜丹 邮箱：jiangdan3@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030002 联系电话： 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040002 联系电话： 证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2024 年 05 月 19 日 证券研究报告|固收研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 正文目录 1. 郑州“以旧换新”约可促成市场 10%的房地产交易量 ..................................................................................... 3 2. 郑州地产政策效果如何？.......................................................................................................................... 6 3. 风险提示 ................................................................................................................................................. 8 图表目录 图 1：郑州 2023 年 9 月全面取消限购和限售、2024 年 5 月推出二手房“以旧换新”方案........................................ 3 图 2：2023 年 9 月郑州全面取消限购后，2023 年四季度新房销售面积同比增长 144%，有较明显效果................. 6 图 3：2024 年 4 月，郑州短期去化周期 48 个月，在有数据的二线城市中，仍然偏高 .......................................... 7 图 4：相比 2022 年 1 月，2024 年 4 月郑州可售面积减少 22%，但去化周期增加 8个月 ..................................... 7 图 5：2017-2019 年三年累计约 4500 万方建面的广义库存 ................................................................................ 8 表 1：2024 年 5 月 10 日，郑州市全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作 ........................................ 4 证券研究报告|固收研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 1. 郑州“以旧换新”约可促成市场 10%的房地产交易量 为支持居民住房需求，消化地产库存，郑州 2022 年以来提出了若干地产政策，涉及下调房贷利率、下调首付比例、取消限购、取消限售、推行房票安置、提高公积金额度、推出二手房“以旧换新”、房企融资“白名单”等多个政策。 其中力度相对大的是 2023 年 4 月降低首付比例、取消二环外限购，2023 年9 月全面取消限购和限售，2024 年 5 月推出二手房“以旧换新”三个政策。 除常规性的政策之外，2024 年 5 月推出的二手房“以旧换新”是一种新的去库存模式，也符合国务院副总理何立峰 5 月 17 日在“全国切实做好保交房工作视频会议”上的安排。根据会议安排，何立峰提到，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。 图 1：郑州 2023 年 9 月全面取消限购和限售、2024 年 5 月推出二手房“以旧换新”方案 资料来源：政府官网，华西证券研究所 根据郑州住房保障和房地产管理局，2024 年郑州保障房租赁筹集计划 1.5 万套，根据《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作的公告》，“以旧换新”计划 1 万套，我们判断这中间有 5000 套是交集，也就是由城发集团通过“以旧换新”方式收购 5000 套作为保障房。 1.5 万套保障房募集计划中，除了 5000 套由城发集团通过以旧换新方式收购之外，还有利用集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权