房地产行业动态点评：吹响去库存号角

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 吹响去库存号角 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 7.16 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 5 月 19 日│中国内地 动态点评 吹响去库存号角，利好地方城投平台 5 月 17 日国新办举行国务院政策例行吹风会，围绕保交房和去库存两大主题打出了自 2009 年以来最高力度的地产放松组合拳。最具突破性的政策是保障性住房再贷款、贷款利率市场化以及购房杠杆再突破。本次会议体现政府去库存的诚意，尤其是房贷利率下限的放开，有望带来核心城市价格预期的企稳，进而稳定行业预期。我们认为，政府收储政策利好地方城投平台，重点推荐：1）A 股开发：招商蛇口、城建发展、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务。 保障性住房再贷款可实现多大程度的去库存？ 作为新型结构性货币政策工具，保障性住房再贷款有如下特点：1）支持规模：总量约 5000 亿，包括央行低息再贷款 3000 亿，以及由此撬动政策性银行以及商业银行的 2000 亿；2）收购对象：房企的未售现房，同时强调对开发商一视同仁；3）收购主体：地方政府指定的地方国企；4）自愿原则：地方政府主导决策。在 0-30%收购折价率的假设下，我们预计保障性住房再贷款可去化商品住宅现房库存的 12.7%~18.2%。此外，在保障性住房再贷款体系外，政府主导的去库存收购对象还包括房企的闲置土地，这一举措为企业退地提供便利，有助于房企盘活存量。 为什么房贷利率市场化更值得关注？ 本次一大突破性政策，是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。此外，全国公积金贷款利率下调 0.25pct，其中 5 年以上首套房公积金贷款利率进入 2.0 区间。房贷利率下限的取消为 16 年以来首次，重点城市利率下行空间可观，高能级城市尤为突出。激发改善需的政策指引下，二套房降幅空间更值得关注。参考目前 50 城贷款利率最低水平，重点城市新房贷款利率的最高下调空间达 70bp，二套房最高可达 125bp。借鉴日本经验，亦可说明调整空间或较大。房贷利率调整更具广泛影响力以及需求敏感度，作为房价筑底的引路人，我们看好该政策托底市场的有效性。 哪些标的受益程度最明显？ 我们认为，行业基本面视角下，政策组合拳，尤其是房贷利率政策调整有望带来行业预期修复，进而打开行业估值修复空间。而政府收储政策倾向于利好地方城投平台。2021 年以来，城投平台大举托底土地市场，因此目前所持有的土地或者闲置库存处于高位，我们预计地方政府在收储项目的选择上，可能会遵循以下顺序：1、地方城投平台的存量项目；2、参与本地土地市场的房企（尤其是央国企）所持项目；3、其他所有制企业已经建成且没有债务的项目。整体而言，我们认为，地方城投平台通过此轮收储，有望改善自身供需结构和负债情况。 风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。 (35)(23)(12)012May-23Sep-23Jan-24May-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 5 月 17 日国新办举行国务院政策例行吹风会，会上住建部和自然资源部、央行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况并答记者问。本次会议推出了自 2009 年以来最高力度的地产放松组合拳。围绕保交房和去库存两大主题，四部委协同出台多项举措，其中最具突破性的是保障性住房再贷款、贷款利率市场化以及购房杠杆再突破。 保障性住房再贷款可实现多大程度的去库存？ 保障性住房再贷款：新型低息货币政策工具，撬动五千亿规模资金定向去化现房库存 央行表示将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 本次出台的新型结构性货币政策工具有如下几个特点： 1） 支持规模：总量约 5000 亿，包括央行再贷款 3000 亿，以及由此撬动政策性银行以及商业银行的 2000 亿。去年设立的 1000 亿租赁贷款支持计划被纳入央行再贷款规模。 与其他大部分结构性货币政策工具类似，央行再贷款具有低息属性，利率为 1.75%，期限方面，加上展期总贷款年限为 5 年。考虑到央行再贷款占本金总额的 60%，资金总量的整体利率会略高于 1.75%。 2） 收购对象：房企的未售现房。同时强调对开发商一视同仁，即以项目安全性为主要考量，而非开发商所有制； 3） 收购主体：地方政府指定的地方国企，并强调不得是融资平台，收购后须迅速转入保障房市场； 4） 自愿原则：地方政府主导决策。各地保障性住房再贷款的规模，由当地政府根据保障性住房需求以及库存水平决定。 图表1： 保障性住房再贷款发放规模与条件 资料来源：中国政府网，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表2： 保障性住房再贷款资金循环流程 资料来源：中国政府网，华泰研究 去库存测算：可去化全国商品住宅现房库存 12.7%~18.2% 首先我