房地产行业专题报告：地产长期格局确立细分领域长牛

分析师杨凡研究助理吴贵伦邮箱yangfan02@stock.com.cn邮箱wuguilun@stock.com.cn电话13916395118电话13261969587证书编号S1230521120001地产长期格局确立细分领域长牛——房地产行业专题报告行业评级：看好2024年5月19日1、房地产行业长期发展格局确立：双轨制下商品房回归商品属性•2023年10月国常会通过国发【2023】14号文，确立地产长期双轨制发展格局。会上明确“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”。先前，“房住不炒”的定调适用于所有住房类型，而2023年10月国常会的新表述则明确了商品房可以价值回归。我们认为，这意味着“房住不炒”以及“住有所居”将由保障房来完成，商品房的限制性政策完全放松是必然趋势。•5月17日央行放开房贷利率下限+下调公积金贷款利率+降低首付比，政策组合拳力度在本轮周期中空前，与先前周期低点力度更强。我们认为，央行的首付比和房贷利率的下降的作用主要是降低购房成本，大力度放松给购房者带来明确政策低点信号，观望需求不必再观望。我们认为过往三年积累的观望需求，其预期发生扭转后，有望推动房地产基本面修复。供给方面，住建部明确开启保交楼继续+收购新房库存，我们认为该类政策有助于扭转需求对期房的不信任，此外改善供需结构有望企稳房价。总体来看，我们认为多个政策形成合力助力基本面企稳修复，收储开启增加地产反转概率。2、收储转租赁的长期战略意义•我们认为收购商品房转为保租房对房地产市场长期具有深远的意义，能够改变目前土地财政仅靠卖地获取收入的困境，将房地产相关的收入从一次性收取转变为长期稳定现金流。3、 房企估值体系发生了变化•市场下行时，PB估值可反映市场对地产公司清算估值的大致心理价位。当行业基本面走弱，清算价值变低，PB则会下行。0.5xPB等同于将地产公司资产打包以5折的价格出售。部分已经出险的房企PB低至0.1倍，不仅意味着资产价格折扣率较高，同时也意味着失去流动性。地产周期产生拐点后，第一阶段估值先修复悲观预期、第二阶段是资产价格修复，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。4、投资建议：地产政策迎来新一轮放松潮，供需两端多政策协同推动行业信心提升及基本面加速企稳•1）改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；•2）收储开展过程中，地方城投受益资产处置带来的现金改善，关注：城建发展、中华企业、天健集团、合肥城建等；•3）龙头中介，业绩弹性高，关注：贝壳-W、我爱我家。5、风险提示：•政策出台速度不及预期；销售量价修复不及预期。目录C O N T E N T S房地产长期发展格局确立0103地产板块拐点复盘302收储转保障住房的战略意义04细分领域长牛企业房地产行业长期发展格局确立01Partone401011.1 反转政策接连推出，待落地效果验证5打破负循环政策接连落地，进入实施阶段可持续跟踪基本面修复斜率打破负循环改善需求预期增强购买力保交楼三大工程+地下管网（以工代赈）降低购房成本：降低利率+给与补贴收储去库存双轨制，恢复商品房属性（放松限制性政策）有方向和规划， 未上量5月17日打开房贷下限5月17日，继续推动5月17日3000亿元+60%杠杆持续推进5月17日住建部5月17日央行打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。分类处置在建已售未交付的商品住房项目。设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，1年期可展期4次）。鼓励金融机构支持国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，收购后用作配售型或配租型保障性住房。进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。降低全国个人住房贷款最低首付比例。首套和二套首付比例调整为不低于15%/25%。推动消化存量商品住房——组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。取消个人住房带看利率政策下限。妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。资料来源：政府官网，新华网，浙商证券研究所；注：引用自2024年5月4日《打破负循环，探寻修复路径》报告。10%图：行业反转可能性进度条2024年1月，化风险政策40%2024年5月限购政策和房贷利率限制放松60%去库存开启80%买房悲观预期修正财政拉投资，增就业表：5月17日住建部及央行调整房地产政策图：打破负循环预期政策路径100%01011.2 商品房回归商品属性新房市场是改善路线，二手房市场是刚需路线➢ 克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上高端住宅共成交1213套，同比增长38%，成交规模是2016年以来单季度最高。其中，3月单月成交1079套，同比增长超4倍。6图：本轮地产周期修复路径推演资料来源：引用自2024年5月4日发布的报告《打破负循环，探寻修复路径》图：2023年8月国常会发布“14号文”01011.3 4月政治局会议定调去库存+保交房7“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。”结合房地产市场供求关系的新变化……统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施人民群众对优质住房的新期待……优化增量住房现有（化风险）要做（长期格局）- 两部委协调融资机制（保底）- 经营性物业贷款（有限）- 保交楼（2023年持续，2024年新增） 双轨制保障房（PK刚需）商品房（改善/一户建）二手房收购商品房/土地：供需平衡+保障房供应放开所有限制，给与更高产品力政策支持，销售有去化有利润。继续“房住不炒”使命2015年12月“要化解房地产库存”2016年4月“有序消化房地产库存”4.30政治局会议定调：防范化解房地产风险仍是重点，压实各方责任保交房，统筹消化存量房产和优化增量住房收储转保障住房的战略意义02Partone802022.1 杭州打响收储第一枪9政策先行市杭州打响收储第一枪➢ 2024年5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，与“以旧换新”不同的是，杭州收购模式主要面向已建未售的库存，而非二手房，打响收储模式去库存第一枪。重要细则房源基本条件1 房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米。房源基本条件2收购房源需搭配一定比例车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。收购房源的最高限价原则以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。收购新房收购二手收购对象To B（开发商/城投）To C（二手房业主）收购价格市场评估价+谈判折扣→7折市场评估价（折扣不确定）转租赁集中式，后期好管理相对分散，后期管理难度大对房企直接获取可观资金，近7年来唯一新增融资渠道资金获取通过销售转化，零散且不确定性强资料来源：政府官网，浙商证券研究所表：2024年杭州收储政策