银行业关于近期央行房地产政策点评及观点重申：政策春风吹势起，配置中小银行当更积极

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 银行 2024 年 05 月 19 日 政策春风吹势起，配置中小银行当更积极 看好 ——关于近期央行房地产政策点评及观点重申 证券分析师 郑庆明 A0230519090001 zhengqm@swsresearch.com 林颖颖 A0230522070004 linyy@swsresearch.com 冯思远 A0230522090005 fengsy@swsresearch.com 研究支持 李禹昊 A0230123070008 liyh2@swsresearch.com 联系人 冯思远 (8621)23297818× fengsy@swsresearch.com 事件：全国切实做好保交房工作视频会议于 5 月 17 日召开，会上提出包括打好商品房项目保交房攻坚战、进一步发挥城市房地产融资协调机制作用、推动消化存量商品住房等要求。此外，央行在同日国务院政策例行吹风会上提出，将下调公积金贷款利率 25bps；降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，首套房从 20%降至 15%、二套房从 30%降至 25%；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；同时面向 21 家全国性银行设立 3000 亿元保障性住房再贷款，期限 1 年、可展期 4 次，利率 1.75%，按照贷款本金 60%发放再贷款。 ⚫ 房地产政策暖风频吹，需求端政策加码旨在改善房企流动性，打通缓释房地产信用风险的最后一环。近期房地产销售持续处于“量价齐跌”的状态，80 个大中城市商品房去化周期显著拉长至 24 个月，大幅加剧房企销售回款压力，无法真正化解房企债务风险。去库存、化风险成为维稳经济、提振需求的核心要义。此次央行政策组合拳从供需两端齐发力，需求端在全国层面更大力度降低首付比例、放松房贷利率下限来推动销售回暖以支撑房企现金流改善，供给端设立保障性住房再贷款等消化库存，共同帮助房企修复资产负债表、恢复造血功能，进而彻底缓解银行业与地产有关敞口的不良风险，以期看到房地产贷款不良率及不良生成的逐步回落，实际解除压制银行估值的主要矛盾。 ⚫ 诚然，后续房价走势和地产销售是决定地产风险有无“后顾之忧”的关键。但客观而言，我国政策工具箱是丰富的，并非“无米之炊”，政策面以时间换空间改善需求约束，直接利好银行风险预期缓释、抬升估值中枢水平。事实上，自 2023 年 7 月末中央政治局会议定调“房地产供求关系发生重大转变”以来，优化房地产政策的力度逐步加大。今年 4 月 30 日中央政治局会议强调压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益，而后一揽子支持性政策呼之即出。1）针对此次降首付、降利率，对银行影响影响实质上并不大，关键是提振居民购房需求。一方面，此次调整主要针对新发放按揭贷款，同时当前新发放按揭贷款利率已经低于 5 年期 LPR 超 20bps，再度大幅往下的空间很有限。另一方面，目前公积金贷款占个人住房贷款比重约 18.8%（2022 年末）、叠加考虑商贷转公积金贷影响（2022 年公积金个贷率 78.9%，一般而言个贷率在 85%以下会支持公积金贷款投放、高于 90%会降低投放力度，假设个贷率最高提升至中位数即 87.5%），根据公积金贷款利率下调幅度（25bps）、商贷与公积金贷款利差（根据调整前全国新发放按揭按揭利率下限计算，约140bps），测算此次调整对上市银行息差影响仅约 1bp，影响营收、利润增速均在 1 个百分点以内。2）此外，央行设立 3000 亿保障性住房再贷款，利率 1.75%，按照贷款本金 60%发放可撬动 5000 亿元贷款投放；根据平均负债成本 2.2%计算，银行加权资金成本约 1.93%。综合来看，随着银行存量长久期、高利率的存款今年陆续到期重定价，叠加 4 月以来严格规范手工补息，从财报数据层面对上市银行而言是可以基本对冲的。更进一步，一揽子房地产政策成效陆续显现后，反倒是实现了以时间换空间，直接利好打消银行风险预期，同样有助于提振零售信贷投放景气度。这对估值深度破净、已经长期隐含悲观风险预期的银行而言，是显著利好。 ⚫ 顺周期风口悄然打开，中小银行有望顺势而起。对症下药稳地产，利好原先估值受制于地产风险的股份行，有望迎来底部预期合理修复。此外，但凡改善实体需求约束、提振居民购房、消费意愿的政策出台，都有望进一步助力优质成长性银行重获估值溢价。我们在 2024 年度策略报告中提出，2023 年银行估值分化显著收敛，其背后是受制于实体有效需求偏弱、地产等领域风险扰动，市场极度悲观下对银行股投资“杀高估值、捧低估值”的风格转变。而随着风险担忧充分 price-in、3 月期限利差也已触底回升，我们在 3 月 27 日发布的春季策略报告中率先提出重视优质银行成长性溢价修复，PMI 连续两月维持景气区间进一步支撑银行个股估值重新开启分化。资产增长有抓手、拨备家底扎实、能保持平稳、利润增长可持续的高质量个股，基本面凸显“相对美”的城农商行要重点关注。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共5页 简单金融 成就梦想 ⚫ 银行业作为财务数据后置的行业，基本面改善不会在政策推出初期看到立竿见影的效果，在经济“换档期”各家银行多少都将审慎而行。但我们不可否认的是，一季报之后，银行业绩底已趋明朗，有利因素也在客观积累，警惕忽视潜在边际变化的上行风险。尽管 1Q24 上市银行受重定价和中收下行、拨备反哺力度减弱等因素影响呈现有记录以来首次营收、利润双负增长，但从边际趋势能够看到：1）平滑信贷投放节奏成效显现，今年全年贷款增速将回归平稳。1Q24上市银行贷款增速较 2023 年末放缓近 1pct 至 10.2%，但根据全年信贷增量同比基本持平的目标估算，今年后续季度上市银行贷款增速将基本稳定约 10%，有效需求更好修复还将支撑以优质地区城农商行为代表的银行率先实现量增价稳。2）负债成本下行驱动息差环比降幅明显收敛，去年息差基数前高后低将支撑今年息差同比收窄对营收的拖累逐季收敛。测算 1Q24 上市银行息差季度环比仅微降 1bp，负债成本下降 5bps 对冲资产定价下行冲击是核心支撑。在贷款利率已降至有记录以来最低水平的基础上，进一步下降空间已然有限；同时现阶段压降存款成本是银行稳息差更可控的措施，今年重定价的长久期存款占比更高的银行息差表现更好于同业，严控手工补息等也利好中小银行对公存款回流。3）资产质量总体平稳，高拨备赋予更稳健的业绩成长预期。我们判断尽管今年不良生成率或略有抬升（测算 1Q24 加回核销回收后年化不良生成率较 2023 全年上升 1bp 至 0.58%），但得益于存量包袱稳步出清，今年上市银行不良率不会大起大落，预计基本平稳。对于拨备基础足够厚实、在相对少动用核销资源下不良指标维持低位的银行，更能实现持续好于同业的资产质量、也能赋予更稳健的业绩成长预期。 ⚫ 投资分析意见：从过去估值分化到当前估值收敛，重归分化可能迟到但