固收专题研究：聚焦住房“以旧换新”政策

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 固收 聚焦住房“以旧换新”政策 华泰研究 研究员 张继强 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com +(86) 10 6321 1166 研究员 朱沁宜 SAC No. S0570523080005 SFC No. BTF199 zhuqinyi@htsc.com +(86) 10 6321 1166 2024 年 5 月 08 日│中国内地 专题研究 核心观点 政治局会议提出对房地产“消化存量、优化增量”，地产政策重心或转向去库存，各地住房“以旧换新”政策引发关注。“以旧换新”分为国企收购、市场化交易、购房补贴三种模式，其中国企收购政策力度较大，消化商品房库存+增加保障房供给，政策想象空间较大。当前房地产供需待平衡，“以旧换新”与限购限贷放松等政策相结合，有利于加快一二手联动，推动释放改善性需求。目前来看，多数城市仍处于试点阶段，政策细节有待明确，增量资金来源是关键，旧房定价是难点，城市跟进和试点落地效果仍需观察。 住房“以旧换新”成为地产调控新思路 近期多地出台住房“以旧换新”政策，已从二三线扩散到一线。据我们不完全统计，已有近 40 个城市出台住房“以旧换新”政策。住房“以旧换新”的因城施策推广可分为三个阶段：第一阶段为 2023 年下半年至 2024 年初，住房“以旧换新”主要在三线城市，政策示范作用相对有限；第二阶段为2024 年 4 月，以郑州为代表，二线城市住房“以旧换新”政策加码，更多城市采用国企收购模式；第三阶段为 4 月下旬，深圳、上海发文，住房“以旧换新”扩散到一线城市。政治局会议对房地产新提法与地方实践一致。 现行“以旧换新”的三种模式 1）国企收购模式下，购房者报名→房源筹集→意向选房→旧房核验与价格评估→签订协议→旧房房款抵扣新房总价→国企回收旧房处置。该模式为购房者指定了二手房的交易对象，有利于明显降低购房者的时间成本和资金负担。2）市场化交易模式下，地方政府以引导和协调为主，房企和房地产中介机构自发组织“以旧换新”活动，主要是提供流程便利，置换成功与否取决于市场行为。3）购房补贴模式对卖旧买新提供事后补助，操作较便捷，可直接降低置换成本，但单个政策力度相对国企收购模式较小。 “以旧换新”有利于推动去库存 截至 2024 年 3 月末，克而瑞 80 城去化周期达到 24 个月，商品住宅库存周期偏长、去化偏慢问题亟待缓解，消化库存和控制新增供给有必要同时推进。当前一二手房温差仍存，二手房价格承压，“以旧换新”通过直接收购、简便交易流程、给予房贷利率优惠或购房补贴等形式，有利于缩短二手房交易周期，疏通二手房向一手房的传导路径。此外，近期一线强二线限购放松提速。随着政治局会议明确“继续坚持因城施策”，地方需求端进一步放松可期，需求端放松配合“以旧换新”利好，有利于加快释放改善性需求。 “以旧换新”的后续关注点 政治局会议定调后，“以旧换新”试点扩围可期。当前各地“以旧换新”形式各异，采用国企收购并明确规模的城市还比较少，且普遍处于试点阶段，已落地数量有限。从试点情况来看，“以旧换新”的新房房源大多是收购平台自身开发的在售项目，低成本增量资金是后续试点扩围和实现项目收益平衡的关键。旧房定价是换房链条的难点。目前旧房议价一般是以第三方评估价格为基础，收购价与市场价的偏离可能影响成交效率，其他影响因素还包括旧房收购要求、新房区位及质量、置换差价、附加优惠等。 风险提示：政策不确定性，信息统计偏差。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 “以旧换新”成为地产政策新思路 政治局会议提出房地产“消化存量、优化增量”，凸显“去库存”思路。4 月 30 日，中央政治局召开会议，对房地产的表述较多，此次会议未提“房住不炒”和“三大工程”，强调要“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。从“消化存量、优化增量”的新提法来看，短期地产政策的侧重点可能从供给端转为更多地侧重于“去库存”。 地方政府积极响应政治局会议对房地产新提法，近期多地出台住房“以旧换新”政策，已从二三线扩散到一线。据我们不完全统计，已有近 40 个城市出台住房“以旧换新”政策。住房“以旧换新”的因城施策推广可分为三个阶段： 1）2023 年下半年至 2024 年初，住房“以旧换新”主要在三线城市，政策示范作用相对有限。2023 年 7 月，江苏徐州市对主城区“卖旧买新”按住房面积给予合同价 0.8%-1.2%的购房补贴。2023 年 8 月，山东淄博市房地产开发协会和房地产经纪与评估协会联合发布《“以旧换新”省心购房倡议书》，除了实施购房补助，还鼓励房企和房地产经纪机构为购房者提供“以旧换新”服务，出售旧房和锁定新房房源同步推进，提升置换效率。2023 年 11 月，江苏太仓市试行国企收购模式的商品房“以旧换新”，居民可将符合条件的二手房出售给国资平台，并购买国资平台指定的新建商品房。2024 年 1 月，太仓市将商品房“以旧换新”升级为常态化机制。3 月，安徽宣城、江苏江阴也推出了国企收购存量住房支持改善性换房需求的政策，收购套数均为 100 套，数量较少。在这一时期，除三线城市外，部分二线城市也有发文支持“以旧换新”，例如武汉、南京、宁波、沈阳等，但政策以鼓励引导为主，方式多为购房补贴或中介市场化交易，并未设定“以旧换新”的定量目标，示范效应有限。 2）2024 年 4 月，以郑州为代表，二线城市住房“以旧换新”政策加码，更多城市采用国企收购模式。4 月 1 日，郑州市发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出 2024 年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套，其中郑州城发集团收购二手房 5000 套、市场化交易完成 5000 套，同时政府对“卖旧买新”给予 30%的契税补贴。与前期试点城市相比，郑州“以旧换新”政策包含国企收购+市场化交易+购房补贴三种模式，尤其是明确了国企收购存量房的数量要求，收购规模明显扩张，具有较强的示范效应。在郑州之后，江苏海安、无锡市梁溪区、南京也发布了国企收购存量房“以旧换新”的政策，拟收购数量分别为 100 套、200 套、2000 套。 3）4 月下旬，深圳、上海发文，住房“以旧换新”扩散到一线城市。4 月 23 日，深圳市房地产业协会和房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动，鼓励房企、中介、购房者三方签订协议，开展“卖旧买新”的换房联动，首批参与活动的有 21 家房地产经纪机构、13 家房企及项目。深圳市房地产业协会鼓励房企和中介机构为“以旧换新”的购房者提供购房价款、佣金等专属优惠。5 月 3 日，上海市房地产行业协会和房地产经纪行业联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动，首批参加倡议的房企 20 余家，房地产经纪机构近10 家，参与项目 30 余个，主要分布在五大新城区域。