房地产行业事件点评报告：如何解读郑州房产“以旧换新”？

行 业 研 究 2024.04.01 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 如何解读郑州房产“以旧换新”？ 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,327.36 销售收入(亿元) 42,944.19 利润总额(亿元) -840.02 行业平均 PE 29.97 平均股价(元) 4.68 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《政策释放有望加快，楼市见底迹象显现——国常会对房地产最新部署点评》2024.03.25 《高基数效应显现，结构小阳春仍存——1-2 月统计局房地产数据点评》2024.03.18 《紧抓小阳春窗口，稳二手支撑稳新房——杭州楼市新政点评》2024.03.16 《政策思路延续，化解风险、加速松绑——政府工作报告点评》2024.03.05 事件：继武汉、南京、青岛、济南、苏州、宁波等核心城市先后推进“以旧换新”相关政策后，郑州市于 4 月 1 日启动相关政策，并计划于 2024 年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套。 城发集团拟收购二手房屋用作保租房，住房租赁贷款支持计划或将加速落地。郑州拟在 2024 年内以两种方式共完成 10000 套二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作：①政策鼓励市场交易 5000 套;②郑州城发集团收购二手房 5000 套。其中郑州城发集团收购二手住宅后主要用于满足主城区保障性租赁住房缺口。资金来源方面：2023 年初，中国人民银行设立“租赁住房贷款支持计划”，向郑州在内的 8 个试点城市发放租赁住房购房贷款，该计划有望加速落地，或成为本次郑州收购 5000 套二手住宅的主要资金来源。 住房租赁的商业模式初步跑通，郑州租金回报率高于住房租赁贷款支持计划融资成本。我国目前已形成双轮驱动的住房租赁供应体系，即保障性租赁住房、市场化租赁住房两条腿走路：①市场化租赁住房方面，头部房企中龙湖冠寓率先于 2021 年实现盈利，意味着承受市场化融资成本的能力或已经达成，万科泊寓也已自 2023 年 6 月起，单月利润连续回正；②郑州 2023 年租金回报率约 2.28%，超过央行住房租赁贷款支持计划融资成本（1.75%）0.53pct。 积极响应中央要求，落实举措发力构建发展新模式。3 月 24 日国常会指出要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，着力构建房地产发展新模式，延续了《政府工作报告》要求。我们于前期报告中提到：“伴随租赁住房贷款支持计划的不断落地，我们看好各地陆续收购项目用作保租房，助于构建新模式的同时，消化楼市库存、改善供求关系。”此次郑州拟收购二手房屋用作保租房印证了我们的前期观点，我们持续看好新模式的加速推进。 同时有助于打消“未卖不敢买”的换房顾虑，助力改善型需求释放。“以旧换新”使得购房者可先锁定新房，再由中介进行优先性的旧房销售，叠加30%的契税补贴，此举一方面很大程度上或可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，另一方面打通了卖房买房全流程，对于改善型住房消费需求释放起到明显的积极作用，进而助力推动房企现房库存去化，加速房企回款，缓解房企流动性压力。 投资建议：郑州“以旧换新”是房地产发展新模式的重要落地举措，住房租赁贷款支持计划或为有效资金来源，助力政府主体收购二手住宅用作保租房，同时亦有助于托底楼市。标的方面，重点关注：我爱我家、贝壳-W、浦东金桥、天健集团、建发股份。此外，建议关注：① 城中村改造(越秀地产、城建发展、中华企业);②优质民企(新城控股、龙湖集团); ③格局优化(保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -35%-27%-19%-11%-3%5%23/4/123/6/13 23/8/25 23/11/6 24/1/18 24/3/31房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 4 月 1 日汇率折算为人民币；2）招商蛇口、万科 A、新城控股、龙湖集团、华润置地、中国海外发展 2023 年数据为实际数，2024 年预测数据来自于方正证券研究所；3）保利发展 2023 年归母净利来自于公司 2023 年度业绩快报；4）天地源 2023 年归母净利来自于公司 2023 年度业绩快报披露数据区间中位数；5）天健集团、华发股份盈利预测来自于方正证券研究所，保利发展 2024 年盈利预测值为 Wind 领先预测（30 天），其余盈利预测来自于 Wind 一致预期值。 收盘价元/股4月1日2022A2023E2024E2022A2023E2024E 2022A 2023E 2024E天地源600665.SH2.80.4-0.40.79.1-8.84.13.4-3.26.2天健集团000090.SZ4.61.01.01.15.34.74.119.518.32 20.92城建发展600266.SH4.0-0.60.50.7-8.28.65.8-9.310.53 15.86招商蛇口001979.SZ9.50.40.70.930.314.610.542.663.281.1保利发展600048.SH9.11.51.01.19.69.08.0183.5 120.4 136.9万科A000002.SZ9.02.01.00.88.98.711.0226.2 121.698.2新城控股601155.SH9.60.60.30.333.129.128.213.97.47.6滨江集团002244.SZ6.81.21.41.77.24.94.037.443.252.6华发股份600325.SH7.11.11.31.57.85.44.825.828.231.8越秀地产0123.HK3.91.30.91.06.54.64.139.531.938.7龙湖集团0960.HK10.04.12.11.95.54.85.2243.6 128.5 130.5华润置地1109.HK22.43.94.44.78.65.14.8280.9 313.7 336.4中国海外发展0688.HK10.22.12.32.49.24.44.2232.6 256.1 265.6股票简称股票代码EPS元/股市盈率归母净利润亿元房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的