房地产行业24年3月百强房企销售点评：弹性差异再现

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 04 月 02 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:满足改善性需求力度加大，关注短期政策博弈机会》 2024-04-01 2 《房地产-行业研究周报:基数效应影响感知，投资开工压力持续——统计局24 年 1-2 月数据点评》 2024-03-24 3 《房地产-行业研究周报:3 月过半， 小阳春表现如何？》 2024-03-17 行业走势图 弹性差异再现——24 年 3 月百强房企销售点评 3 月百强销售小幅修复，分梯度弹性差异显现 克而瑞地产研究数据显示，2024 年 3 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长 104.6%，同比下降 46.7%，同比增速较 2024 年 2 月提高 16.0pct；1-3 月累计销售金额同比下降 48.4%，增速较 1-2 月上升 3.3pct。百强房企单月销售金额中 69家环比增长，较 2 月增加 49 家，5 家同比增长，较 2 月增加 2 家。百强销售均价18531 元/平，单月同比+6.5%。 2024 年 3 月 TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比变化-32.2%、-33.0%、-61.2%、-47.2%、-55.0%，增速较 2024年 2月分别变化+26.0pct、+25.6pct、+6.1pct、+17.6pct、+7.4pct。 3 月，1）23 年高基数下，百强销售累计同比降幅收窄是积极信号，但有窗口期房企集中供货的影响，修复幅度小或说明前期政策效力仍未显现；2）分梯度房企同比增速再度分化，折射出回暖期房企的销售弹性差异，头部强韧性继续验证；3）百强销售均价同环比上行，或反映①新房价格上升趋势延续（备案价支撑），②高单价改善型成交比例提升。 央企降幅收窄显著，中海表现抢眼 24 年 3 月，TOP20 房企单月销售额均同比下降，7 家房企降幅超 50%，16 家房企降幅超过 30%；其中碧桂园降幅最大，同比-82.7%，中海地产降幅最小，同比-4.2%。分类型来看，1）地方国企：3 月单月销售金额同比-52.1%，较上月+10.9pct，建发/越秀/华发 3 月单月分别同比-27.3%/-46.0%/-60.6%。2）央企：3 月单月同比-35.4%，较 上 月 +29.1pct ， 保 利 / 中 海 / 招 蛇 / 华 润 / 金 茂3月 分 别 同 比-46.4%/-4.2%/-43.5%/-22.7%/-64.9%；3）典型非国央企：3 月单月销售金额同比-59.6%，较 上 月 +5.1pct 。 万 科 / 绿 城 / 滨 江 / 龙 湖 / 金 地 / 新 城3月 分 别 同 比-43.5%/-11.2%/-41.7%/-49.9%/-69.5%/-47.0%。 央企 3 月收窄幅度明显更高，品牌、产品、资源、资金等优势对市占率的提升在逐步兑现。中海表现亮眼，3 月单月销售排名第一，高端项目中海·顺昌玖里热销，刷新全国商品房单次开盘最高销售纪录。地方国企中建发韧性良好、越秀提升较快，非国央企中绿城同环比表现均较好，或与深耕区域垂直、对应城市热度更好有关。此外，城建集团、保利置业展现良好韧性，后续销售弹性值得关注。 高热度城市或有回调压力，4 月百强销售或仍具压力 根据克而瑞地产研究监测，3 月新房成交与去年成交低点三季度均值仍有差距：重点 30 城供应环比倍增、同比腰斩；成交环比大增 92.8%，仍不及去年三季度和四季度月均，一季度累计同比降 52%，降幅持续扩大 4pcts。 分城市看，1）宁波、济南、长春、常州等二三线城市呈现成交止跌，底部趋稳趋势。2）广州、重庆、天津、佛山、珠海等热点城市仍处于需求稳步修复期，3 月成交规模已好于 2023 年三季度月均，但是与四季度月均仍有差距。3）跌幅超三成城市大体分为两类，一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等，购房需求遭遇阶段性瓶颈，回调压力较大；另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市，因前期需求透支，目前仍处深度调整期，成交尤有下探空间。 我们认为，4 月百强销售或仍具压力，主要因二手房以价换量的分流影响可能阶段性持续，房企集中推盘的供给因素或减弱，而影响基本面预期的关键因素如价格止跌等因素仍未见明显信号。有无新政策出台或是影响未来修复持续性的关键因素。 投资建议：需求侧 LPR 超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计 24 年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -35%-29%-23%-17%-11%-5%1%2023-042023-082023-12房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 弹性差异再现——24 年 2 月百强房企销售点评 3 月百强销售小幅修复，分梯度弹性差异显现 克而瑞地产研究数据显示，2024 年 3 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长104.6%，同比下降 46.7%，同比增速较 2024 年 2 月提高 16.0pct；1-3 月累计销售金额同比下降 48.4%，增速较 1-2 月上升 3.3pct。百强房企单月销售金额中 69 家环比增长，较 2 月增加 49 家，5 家同比增长，较 2 月增加 2 家。百强销售均价 18531 元/平，单月同比+6.5%。 2024 年 3 月 TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比变化-32.2%、-33.0%、-61.2%、-47.2%、-55.0%，增速较 2024 年 2 月分别变化+26.0pct、+25.6pct、+6.1pct、+17.6pct、+7.4pct。1-3 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达 217、102、61、36、629 亿元，同比变化-52.7%、-51.9%、-56.9%、-52.8%、-37.6%，其中 TOP30 门槛下降最为明显。 3 月，1）23 年高基数下，百强