房地产行业3月房企销售数据点评：政策优化，等待复苏

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2024.04.02 政策优化，等待复苏 ——3 月房企销售数据点评 谢皓宇(分析师) 黄可意(研究助理) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939815 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880123070129 S0880518010004 本报告导读： 3 月 TOP50 房企销售额继续同比大幅下滑，但跌幅收窄，边际表现初现好转，期待优化政策落地带来市场复苏；一季度二手房“以价换量”凸显，市场表现优于新房。 摘要： [Table_Summary]  2024 年 3 月 TOP50 房企销售额同比下滑 42%，跌幅收窄 20pct，销售规模虽整体处于低位，但初现好转。根据克而瑞数据，以权益销售金额为口径，3 月 TOP50 房企销售额为 2474 亿元，同比下滑 42%，跌幅较 2 月收窄 20pct，进一步剔除春节错位影响，可得跌幅较 1~2月收窄 7pct。值得注意的是，①2023 年 3 月为 TOP50 房企全年月度销售额峰值，因此同比跌幅仍较大存在基数较高的影响；②同比跌幅边际改善已经出现，市场处于积极向好的修复中。  央国企和头部房企率先恢复，3 月单月销售额破百亿的房企回升至 7家。以 2024 年 1~3 月累计权益销售额对房企进行排序，TOP10、TOP11~30、TOP31~50 房企 3 月单月销售额分别下滑 35%、54%、44%，跌幅较上月分别收窄 29pct、11pct、3pct；同时，民企、国企、央企3 月单月销售额分别为 584 亿元、549 亿元、1341 亿元，分别同比下滑 63%、40%、26%，跌幅较上月分别收窄 2pct、18pct、36pct，因此综合来看，头部房企和央国企的边际改善幅度更大。另外，销售额达百亿的房企数量回升至 7 家，包括中海、保利、万科、华润、绿城、招商和建发，其中中海以 371 亿元的单月权益销售额位居榜首。  2024 年一季度二手房“以价换量”的特征凸显，对新房需求出现分流，且整体表现好于新房，预期随着优化政策的不断落地，新房市场的活跃度将得到提升。根据中指数据，2024 年 1~2 月，重点 25 城二手房成交套数同比下跌 13%，较 2022 年同期上涨 25%，且春节后更是出现了连续 5 周的环比增长，其中 3 月 18 日~3 月 24 日的周度成交量创 2023 年下半年以来新高。在成交规模上涨的同时，2024 年一季度百城二手住宅平均价格累计下跌 1.48%，因此整体来说二手房市场呈现出较为明显的“以价换量”特征，对新房需求带来分流。但是，3月以来，中央层面政策端积极信号频出，尤其是 3 月 22 日国常会明确指出“要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”，且在地方层面包括杭州、北京等城市都有相关新政落地，预期各地的支持政策后续将陆续跟进，带来居民信心的提振，以及销售市场的逐步复苏。  继续推荐重组方向，并关注小盘价值。继续建议重组方向，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。  风险提示：市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《资产定价权回归初心》 2024.04.02 房地产《郑州：政府角色的大转变》 2024.04.01 房地产《优化政策落地，积极信号释出》 2024.03.28 房地产《优化政策，发力新模式》 2024.03.23 房地产《行业的韧性，超越龙头房企的表现》 2024.03.18 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 5 图 1：3 月 TOP50 房企权益销售额同比下跌 42% 图 2：3 月 TOP10 房企权益销售额同比下跌 35% 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图 3：3 月 TOP11~30 房企权益销售额同比下跌 54% 图 4：3 月 TOP31~50 房企权益销售额同比下跌 44% 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图 5：3 月央企权益销售额同比跌幅显著小于国/民企 图 6：3 月民企权益销售额同比下跌 63% 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 5 图 7：3 月国企权益销售额同比下跌 40% 图 8：3 月央企权益销售额同比下跌 26% 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 表 1：TOP50 房企中有 7 家 3 月单月权益销售额超百亿 累计 单月 排序 企业简称 1-3 月累计 销售金额（亿元） 1-3 月累计 同比增速 3 月单月 销售金额（亿元） 3 月单月 同比增速 1 中海地产 541.8 -31% 370.8 -8% 2 保利发展 478.0 -40% 219.0 -32% 3 万科地产 376.8 -42% 159.4 -44% 4 华润置地 355.1 -41% 211.0 -28% 5 绿城中国 265.9 -12% 163.2 14% 6 招商蛇口 249.0 -45% 116.5 -45% 7 建发房产 238.2 -33% 117.6 -35% 8 龙湖集团 153.0 -53% 69.6 -53% 9 碧桂园 137.2 -81% 45.1 -83% 10 华发股份 134.6 -64% 66.9 -66% 11 滨江集团 131.4 -32% 56.8 -30% 12 越秀地产 130.2 -50% 68.4 38% 13 绿地控股 126.0 -54% 49.5 -57% 14 中国金茂 121.4 -60% 48.6 -65% 15 金地集团 103.7 -62% 38.0 -70% 16 中国铁建 102.3 -33% 62.8 -15% 17 新城控股 86.8 -40% 30.9 -40% 18 保利置业 70.9 -55% 37.2 -46% 19 美的置业 66.4 -56% 26.7 -53% 20 中国