招商蛇口(001979)2023年年报点评：坚持核心城市深耕，资产运营稳步拓展

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2024 年 03 月 20 日 证 券研究报告•2023 年 年报点评 持有 （ 维持） 当前价： 9.49 元 招商蛇口（001979） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 坚持核心城市深耕，资产运营稳步拓展 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 90.61 流通 A 股(亿股) 77.38 52 周内股价区间(元) 8.15-15.21 总市值(亿元) 859.87 总资产(亿元) 9,085.08 每股净资产(元) 10.89 相 关研究 [Table_Report] 1. 招商蛇口（001979）：销售大幅增长，多元业务经营稳健 (2023-08-30) 2. 招商蛇口（001979）：开发业务深耕核心城市，资产运营稳步拓展 (2023-03-22) [Table_Summary]  归母净利润同比高增，融资成本优化。2023 年营业收入 1750.1 亿元，同比下降 4.4%；归母净利润 63.2亿元，同比增长 48.2%，主要因为：1）投资收益同比增加 3.4亿元至 14.7亿元，扣除非经常性损益的归母净利润同比下降 5.4%至13.9 亿元；2）少数股东损益占比同比下降 22.5 个百分点至 30.6%。全年毛利率同比下降 3.4个百分点至 15.9%。期末合同负债 1615.3亿元，同比增长 11.5%。期末剔除预收账款的资产负债率 62.41%、净负债率 54.58%、现金短债比为1.28。全年综合资金成本 3.47%，较年初降低 42BP。  销售稳定增长，坚持核心城市深耕。2023 年公司实现签约销售面积 1223.4 万平方米，同比增加 2.5%；对应销售金额 2936.4亿元，同比增加 0.4%。全口径签约金额排名提升一位至行业第五，上海、苏州、合肥、长沙等 13个城市均进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。同时，全年拿地 55宗，总计容建面约 590万平方米，总地价约 1134亿元，其中在“强心 30城”投资金额占比达 99%，在“核心 6+10 城”投资金额占比达 88%，进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。  多元业务协同发展，资产运营及城市服务经营稳健。2023年公司全口径资产运营收入 66.9 亿元，EBITDA33 亿元，其中 EBITDA 同比上年增长 0.5%。公司商业在营项目 38个，总经营建筑面积约 216万平方米；在建及筹开项目 44个，总经营建筑面积约 309万平方米；写字楼在营项目 32个，经营建面 128万方，在建及筹开项目 10个，总建筑面积 81万方；产业园在营项目 30个，经营建面226 万方；长租公寓项目共 45 个，经营建面 115 万方；酒店在营项目 18 个，经营建面 55万方。城市服务方面，物管面积 3.5亿平方米，新签年度合同额 40.4亿元。  盈利预测与投资建议。预计 2024-2026 年公司归母净利润复合增速为 14.3%。考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。  风险提示：竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控等风险。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 175007.56 190481.70 203363.10 214886.91 增长率 -4.37% 8.84% 6.76% 5.67% 归属母公司净利润（百万元） 6319.42 8511.16 9032.99 9436.44 增长率 48.20% 34.68% 6.13% 4.47% 每股收益 EPS（元） 0.70 0.94 1.00 1.04 净资产收益率 ROE 3.07% 3.99% 4.11% 4.16% PE 14 10.1 9.5 9.1 PB 0.29 0.28 0.27 0.27 数据来源：Wind，西南证券 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%22/322/522/722/922/1123/123/3招商蛇口 沪深300 招 商蛇口（001979） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：公司可结算资源充足，预计公司开发业务 2024-2026 年结算金额增速分别为8.0%/6.0%/5.0%。 假设 2：公司从开发为主向开发与经营并重转变，资产运营覆盖产园、商业办公等多业态，预计公司资产运营业务 2024-2026 年结算金额增速分别为 15.0%/12.0%/10.0%。 假设 3：物业管理、邮轮、康养、会展等业务稳步拓展，预计城市服务业务 2024-2026年收入增速分别为 15.0%/12.0%/10.0%。 基于以上假设，我们预测公司 2024-2026 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2023A 2024E 2025E 2026E 开发业务 收入 153956.97 166273.5 176249.9 185062.4 增速 -7.0% 8.0% 6.0% 5.0% 毛利率 17.1% 17.0% 17.0% 17.0% 资产运营 收入 5932.02 6821.8 7640.4 8404.5 增速 40.6% 15.0% 12.0% 10.0% 毛利率 3.4% 6.0% 7.0% 8.0% 城市服务 收入 15118.57 17386.4 19472.7 21420.0 增速 14.4% 15.0% 12.0% 10.0% 毛利率 8.6% 8.5% 8.5% 8.5% 合计 收入 175007.6 190481.7 203363.1 214886.9 增速 -4.4% 8.8% 6.8% 5.7% 毛利率 15.9% 15.8% 15.8% 15.8% 数据来源：Wind，西南证券 风险提示 竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控等风险。 招 商蛇口（001979） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附表：财务预测与估值 [Table_ProfitDetail] 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 现 金 流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 175007.56 190481.70 203363.10 214886.91 净利润 9106.23 12158.80