越秀服务(6626.HK)港股公司点评：业绩稳健增长，派息率更上层楼

敬请参阅最后一页特别声明 1 2024年3月18日，公司发布2023年全年业绩：实现营业收入32.24亿元，同比+29.7%；归母净利润 4.87 亿元，同比+17.0%。 营收、归母净利润符合预期。随着公司商业及非商各项业务的稳步推进，公司营收稳健增长。归母净利增速不及收入，主要由于毛利率下滑，2023 年公司毛利率为 26.6%，同比下降 3.6 个百分点，其中：①物业管理服务毛利率下滑 0.3pct 至 16.1%；②非业主增值服务受地产下行拖累及业务结构影响，毛利率下滑 2.4pct至 32.5%；③社区增值服务毛利率下滑 0.2pct 至 32.7%；④商业运营及管理服务毛利率下滑 0.2pct 至 29.4%；⑤市场定位咨询及租户招揽服务毛利率下滑 1.5pct 至 42.0%。 管理规模稳步提升，积极践行多元化外拓。截至 2023 年末，公司在管面积 6521 万方，同比+26.2%；合约面积 8345 万方，同比+18.2%。全年公司新增第三方外拓合约面积 1064 万方，同比+26.2%，其中商业及产业园、城市服务及公建、TOD、住宅的占比依次为 52%、34%、7%、7%。 经营性现金净流入略降，应收账款周转加快。2023 年公司经营性现金流净额 6.95 亿元，同比-7.3%，主要受美居业务现金流期限的结构影响。同时公司紧抓回款，应收账款逆势降至 5.74 亿元，同比-5.0%，应收账款周转天数减少至 77 天。 派息比例上升，回馈股东诚意凸显。2023 年中期公司首次派发中期股息，结合本次末期股息，全年每股派息 0.16 元人民币，全年派息比率达 50%，较 2022 年上升 15pct。以今日收盘价计算，股息率达 6.4%。 现金管理能力强，净现金超市值，公司价值或被低估。2023 年公司利息收入 1.07 亿元，同比+42.9%，现金管理效率进一步提升。截至 2023 年末，公司现金及定存共 47.04 亿元人民币（无银行借款、关联方贷款、应付关联方款项），公司价值或被低估。 公司业绩稳健增长符合预期，我们预计公司 2024-26 年归母净利润分别为 5.7 亿元、6.5 亿元和 7.4 亿元，同比增速分别为+16.0%、+15.1%和+13.2%。维持“买入”评级，公司股票现价对应 2024-26年 PE 估值为 6.8x、5.9x 和 5.2x。 越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。 0510152025302.003.004.005.00230320230620230920231220港币(元)成交金额(百万元)成交金额越秀服务 港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 图表1：2018-2023 收入及同比 图表2：2018-2023 归母净利润及同比 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：2018-2023 毛利率、管理费用率及归母净利率 图表4：2018-2023 净现金 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 注：净现金=现金及现金等价物-长期借款-短期借款 图表5：2018-2023 应收账款周转天数 图表6：2018-2023 在管面积和合约面积走势 来源：公司公告，国金证券研究所 注：应收账款只采用期末值计算 来源：公司公告，国金证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%70%0500100015002000250030003500201820192020202120222023收入（百万元，左轴）同比增速（右轴）0%20%40%60%80%100%120%140%0100200300400500600201820192020202120222023归母净利润（百万元，左轴）同比增速（右轴）0%5%10%15%20%25%30%35%40%201820192020202120222023毛利润率管理费用率归母净利润率-700%-600%-500%-400%-300%-200%-100%0%100%200%300%400%-1000010002000300040005000201820192020202120222023净现金（百万元，左轴）同比增速（右轴）020406080100120140160201820192020202120222023应收账款周转天数 - 0.5 1.0 1.5 2.0020406080100201820192020202120222023在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴）合约/在管（右轴）港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 附录：三张报表预测摘要 损益表(人民币 百万) 资产负债表(人民币 百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 1 ,918 2 ,486 3 ,224 3 ,989 4 ,860 5 ,760 货币资金 3,803 4,361 4,695 5,169 6,057 6,695 增长率 64.2% 29.6% 29.7% 23.7% 21.8% 18.5% 应收款项 826 1,009 1,054 1,441 1,523 1,960 主营业务成本 1,248 1,807 2,367 2,974 3,664 4,390 存货 1 6 10 14 16 19 %销售收入 65.0% 72.7% 73.4% 74.6% 75.4% 76.2% 其他流动资产 11 42 114 9 9 9 毛利 671 679 857 1,015 1,196 1,370 流动资产 4,641 5,418 5,874 6,633 7,605 8,683 %销售收入 35.0% 27.3% 26.6% 25.4% 24.6% 23.8% %总资产 90.4% 91.1% 91.7% 92.7% 93.3% 93.9% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 1 1 3 0 0 0 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 39 37 37 38 40 41 销售费用 0 0 0 0 0 0 %总资产 0.8% 0.6% 0.6% 0.5% 0.5% 0.4% %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 无形资产 400 421 437 459 480 499 管理费用 161 211 279 345 418 492 非流动资产 490 530 533 521 543 563 %销售收入 8.4% 8.5% 8.7% 8.7% 8.6% 8.6% %总资产 9.6% 8.9% 8.3% 7.3% 6.7% 6.1% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 5 ,131 5 ,948 6 ,407 7 ,154 8 ,148 9 ,246 %销售收入 0.0