2024年房地产行业分析

www.lhratings.com 研究报告 1 2024 年房地产行业分析 2023 年房地产市场波动较大，其中一季度短暂回暖复苏后于二季度再次降温；虽 7 月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，行业仍处于探底状态。受销售端未有明显起色影响，土地市场继续冷清但不同城市间仍有分化，城投兜底现象逐步退去，叠加融资端修复有限，房企资金仍承压。考虑到房地产市场供求关系已发生重大变化，2023 年以来调控政策延续宽松态势，放松政策密集发布，但市场信心修复预计仍需一定时间。 联合资信 工商评级三部 www.lhratings.com 研究报告 1 一、行业概况 2023 年房地产销售市场波动中继续筑底，土地投资、新开工持续低迷，库存去化周期处于高位。行业销售在一季度短暂回暖复苏后二季度再次降温，2023 年 7 月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，行业仍处于探底状态。 2023 年，国内房地产市场波动中继续筑底，其中一季度受前期积压需求释放及调控政策优化效果的显现，房地产市场出现积极变化，销售额止降回升、投资端降幅收窄；但短暂的回暖复苏基础薄弱，二季度后房地产市场销售及投资再次降温。2023年 7 月 24 日，中央政治局会议以“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”定调房地产市场，需求端放松政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，行业仍处于探底状态。 自 2021 年“集中供地”政策实施以来，土地市场供应量及市场热度均持续下降；2023 年供地“两集中”政策优化为“拟出让地块清单公布制度”，供地方式和节奏更加灵活。根据中指研究院数据，2023 年全国 300 城住宅用地供求规模分别同比下降22.4%和 23.1%，土地市场仍维持低迷状态。为吸引房企参与拍地，各地优质地块不断推出，2023 年全国 300 城成交楼面价同比上涨 7.6%，但成交溢价情况持续减少。土地投资参与方面，拿地主力军仍为央国企，此前地方城投兜底项目仍在消化过程中，参与度有所降低；部分区域型稳健民企积极补仓，拿地金额有所提升。房企投资安全意识的不断增强以及拿地区域的高度重合导致土地竞拍分化明显，核心城市及板块拍地竞争加剧，土地市场城市间分化依然明显。北京、上海、杭州仍是房企拿地重点城市，多宗地块触顶成交；广州、成都、厦门、合肥等城市部分优质板块热度较高；沈阳、长春、郑州、无锡等城市土地市场依旧疲弱，出让地块均底价成交。流拍情况方面，得益于优质地块的推出、地方政府提前摸排房企拿地意愿及降低土拍门槛等因素，2023 年全国住宅用地流拍撤牌率同比下降 6.9 个百分点至 21.8%，但整体仍偏高。 2023 年，房地产行业开工竣工延续反向走势，房地产开发企业房屋施工面积同比下降 7.2%至 83.84 亿平方米，新开工面积同比下降 20.4%至 9.54 亿平方米；在“保交付”政策的持续推进下，房屋竣工面积同比增长 17.0%至 9.98 亿平方米。 受新开工意愿低迷及房企投资规模下降的共同影响，房地产开发投资增速继续下降，且 2023 年以来月度累计降幅呈扩大态势。2023 年，全国房地产开发投资 11.09万亿元，同比下降 9.6%。 从销售情况看，2023 年一季度的积压需求释放带动商品房销售出现短暂复苏，但房地产行业仍处于底部阶段，2023 年 4 月单月销售迅速回落，5－6 月销售环比缓慢增长但同比仍保持下降；受此影响，2023 年上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%至 5.95 亿平方米，在改善需求的释放及高能级城市成交占比提升的影响下，上 www.lhratings.com 研究报告 2 半年商品房销售额同比微增 1.1%至 6.31 万亿元。2023 年 7 月中央政治局会议对房地产行业供需关系重新定调后，包括“降首付”“降利率”“限购限贷放宽”等政策集中释放；9 月单月销售商品房销售面积及销售金额在 8 月的基础上有所回升，但销售下行趋势仍未逆转，2023 年全国商品房销售面积与销售额分别同比下降 8.5%和 6.5%。根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》，2023 年底全国百城新建商品住宅存销比为 22.4 个月，其中 54 个城市去化周期高于 24 个月，去化周期处于高位。截至 2023 年底，全国商品房待售面积为 6.73 亿平方米，同比增长 19%。 图 1 近年国内房地产开发投资完成额、新开工面积及竣工面积同比变化情况 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 图 2 近年国内商品房销售情况 资料来源：联合资信根据 Wind 整理 二、信贷环境 2023 年，房地产行业融资政策支持导向明显，但短期来看对房企融资端修复有限。受经济增长放缓和市场信心不足等因素影响，居民购房及贷款意愿疲弱，房企到位资金继续下降，房企资金仍承压。 2023 年内，地产行业融资支持政策持续释放，但受制于经济复苏放缓和市场信心不足等因素，行业销售仍未企稳止跌，地产企业到位资金压力依旧较大。2023 年，房地产开发企业到位资金同比下降 13.6%，降幅较上年缩窄 12.3 个百分点。其中，国内贷款受融资端持续利好政策影响有限修复，同比下降 9.90%，降幅较其他资金来源稍小；2023 年以来商品房销售短暂复苏后再次降温，致使房地产开发资金来源中占比最高的其他资金（定金、预收款以及个人按揭贷款）累计同比增速于 2023 年 6 月由正转负，全年累计下降 11.13%，较上年明显收窄 18.90 个百分点，销售端压力不减，房企资金仍承压。 表 1 近年来房地产开发企业资金来源及占比情况 资金来源 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 www.lhratings.com 研究报告 3 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 国内贷款 25228.77 14.13 26675.94 13.81 23296.00 11.58 17388.00 11.67 15595.04 12.24 利用外资 175.72 0.10 192.00 0.10 107.00 0.05 78.00 0.05 47.50 0.04 自筹资金 58157.84 32.56 63376.65 32.82 65428.00 32.53 52940.00 35.54 41989.13 32.94 其他资金 95046.26 53.21 102870.31 53.27 112301.00 55.83 78573.00 52.74 69827.48 54.78 其中：定金及预收款 61358.88 34.35 66546.83 34.46 73946.00 36.76 49289.00 33.08 43202.33 33.90 个人按揭贷款 27281.03 15.27 29975.81 15.52 32388.00 16.10 23815.00 15.99 21489.10 16.86 合计 178608.59 10