房地产行业“向回看”系列研究8：新加坡组屋模式(1)，从中新比较，看新加坡组屋制度特点

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告 2024 年 03 月 15 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 2312.392579.812847.233114.653382.073649.492023/32023/62023/92023/12房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 10 周新房成交同比增速回落、供销比回升》2024.03.10 《“两会”房地产相关信息点评——标本兼治化风险，积极推进新型城镇化》2024.03.06 《“向回看”系列研究 7：德国住房租赁市场问题探究——白璧微瑕，切磋琢磨》2024.03.14 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23185696 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 “向回看”系列研究 8：新加坡组屋模式（1）——从中新比较，看新加坡组屋制度特点 [Table_Summary] 投资要点：  新加坡住房保障体系的发展回顾。新加坡住房保障体系以组屋制度为主，它的发展经历了组屋启动前的困难时期，组屋建设的起步、扩大、高峰、成熟的连续发展阶段，以及组屋发展的新阶段。1）1959 年之前：组屋启动前的困难时期。2）1960-1969 年：组屋建设起步阶段。这十年新加坡组屋的立法、国家职能机构、住宅金融政策体系逐步成型。3）1970-1979 年：组屋建设扩大阶段。这十年建屋发展局逐步意识到居民对住宅多样性的需求。4）1980-1989 年：组屋建设高峰阶段。这十年新加坡建设组屋综合性社区，全面提升组屋的质量与服务。5）1990-1999 年：组屋建设成熟阶段。这十年新加坡组屋设计不断多样化和引入居民参与组屋的更新改善。6）2000-至今：组屋发展新阶段。新加坡组屋建设向着更高、更细、更人性化方向发展。  新加坡发展组屋的宏观背景：1）新加坡经济发达与人均收入水平高。新加坡政治和社会稳定、经济繁荣、科技发达，国民净人均收入高，且长期保持上升趋势。2021 年，新加坡的国民净人均收入水平达到 5.07 万美元，是同期中国国民净人均收入水平的 5.62 倍。2）新加坡 GDP 贡献度以消费和净出口为主。1961-2022年间新加坡的私人和政府消费支出与货物和服务净出口对GDP实际增长的贡献率平均合计高达 88.83%。同期，新加坡固定资本形成总额和存货变动对 GDP 实际增长的贡献率平均为 27.96%。我们认为，这是新加坡组屋制度能够顺利实行的经济层面的重要原因之一。3）新加坡 M2/GDP 适中且房价增速较低。1992-2022 年间，新加坡的 M2/GDP 水平上升了 30.1%，而同期中国的 M2/GDP 水平却上升了 135.7%。相对适中的 M2/GDP 水平使得新加坡的商品房价格涨幅远小于中国。1999-2022 年间，新加坡的私人住宅价格指数上升了 96.7%，而同期中国住宅平均销售价格却上升了 458.7%。4）新加坡土地国有为主保证了保障房制度的顺利实施。一直以来，新加坡实行的是土地国有与私有并行、所有权与使用权相互分离的混合土地产权制度。从所有权看，约 90%的土地属于国家所有，约 10%的土地属于私人所有。  新加坡商品房市场良性、自有率高。1）新加坡私人住宅房价收入比偏低。截止2023 年 9 月底，中国北京、中国上海的房价收入比分别达到 33.39 倍、48.76倍。而同期，新加坡的房价收入比仅为 16.44 倍。2）新加坡各类住宅自有率高。2020 年和 2022 年，新加坡居民的住房自有率分别达到 87.9%和 89.3%。而 2020年，中国城镇居民的住房自有率为 73.85%。3）新加坡居民杠杆率适中。截止2023 年 6 月底，新加坡居民杠杆率为 48.1%，而 2023 年 9 月底，中国居民杠杆率为 63.8%，已经高于新加坡的居民杠杆率水平。4）新加坡组屋的保障体系完善。2022 年，新加坡住房体系中的组屋、高级公寓及其他公寓、有地私人住宅、其他住宅类型的户数占比分别为 77.89%、16.97%、4.87%、0.28%。其次，2022 年，新加坡的政府组屋体系中的一到二室的组屋、三室的组屋、四室的组屋、五室和行政公寓的户数占比分别为 8.64%、22.14%、40.25%、28.95%。  新加坡组屋制度的不足。1）政府支出高导致财政赤字不断增加。为了维持组屋建设和运营的开支，新加坡政府每年其都会向建屋发展局提供贷款和津贴。而该津贴用于覆盖建屋发展局不断上升的财政赤字（仅在 2022 财政年度，其就产生了 53.8 亿新元的赤字，占新加坡政府 2022 年财政收入的 6.03%）。2）适应市场化需求后期房价较快上涨。当前新加坡组屋制度也面临着如何应对日益加剧的全球化和老龄化等问题。此外，中国学习借鉴新加坡组屋模式需要针对不同城市的特点因地制宜来进行。  风险提示：行业面临总量下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 新加坡住房保障体系的发展回顾 ............................................................................... 4 2. 新加坡发展组屋的宏观背景：经济发展并非立足地产 ............................................... 6 2.1 新加坡经济发达与人均收入水平高 .................................................................. 6 2.2 新加坡 GDP 贡献度以消费和净出口为主 ........................................................ 8 2.3 新加坡 M2/GDP 适中且房价增速较低 ............................................................. 9 2.4 新加坡土地国有为主，保证保障房制度顺利实施 .......................................... 10 3. 新加坡商品房市场发展良性、住房自有率高 ........................................................... 11 3.1 新加坡私人住宅房价收入比偏低 ................................