香港房地产行业：全面放宽需求管理措施，对楼市影响正面

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com交银国际研究消息快报香港房地产 2024 年 2 月 28 日香港房地产行业全面放宽需求管理措施，对楼市影响正面香港特别行政区财政司司长陈茂波今天公布了 2024-25 年度财政预算案，其中重点包括全面撤销所有需求管理措施（包括买家印花税、额外印花税及新住宅印花税）以及新土地供应的估算。图表 1：各类住宅印花税调整前/后的税率税种旧税率新税率 (2024 年 2 月 28 日起)新住宅印花税非香港永久居民或已持有一套香港住宅：7.5%合资格外来人才：先免后征，先缴交税率较低的住宅从价印花税，若最终未能成为香港永久居民，需要补交新从价印花税的税项差额。无买家印花税非香港永久居民，或公司名义购买住宅：7.5%合资格外来人才：先免后征，先获豁免缴交买家印花税，若最终未能成为香港永久居民，才需要补交7.5%无额外印花税购入住宅两年内售出（以签临约起计）：10-20%无从价印花税100 港元 – 4.25%100 港元– 4.25%资料来源：政府网站图表 2：从价印花税价值范围（港元）交易对价金额或价值税率3,000,000 以下1003,000,000 – 3,528,240100 + 超出 3,000,000 的 10%3,528,240 – 4,500,0001.5%4,500,000 – 4,935,48067,500 + 超出 4,500,000 的 10%4,935,480 – 6,000,0002.25%6,000,000 – 6,642,860135,000 + 超出 6,000,000 的 10%6,642,860 – 9,000,0003.00%9,000,000 – 10,080,000270,000 + 超出 9,000,000 的 10%10,080,000 – 20,000,0003.75%20,000,001 – 21,739,120750,000 + 超出 20,000,000 的 10%21,739,120 以上4.25%资料来源：政府网站未来五年土地资源充足。预算案提出 2024/25 年土地销售计划将提供 8 个住宅用地，如果同時考虑到市建局和铁路物业开发，预计将提供 15,000 个单位。同时，陈茂波司长也提到，政府已在未来五年争取到超过 80,000（2023/24 年時估算為 72,000）个私人住宅单位的土地。谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152024 年 2 月 28 日香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com2聚焦需求端带动购买力。除取消需求管理措施，金管局同時宣布修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求，调整自用住宅物业及非住宅物业按揭成数，并暂停实施物业按揭贷款假设利率上升 2 厘的压力测试要求。当中，价值 3000 万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值 3500 万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成（此前為 1500-3000 万港元：六成，3000 万港元以上：五成）。非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。压测暂停提升买家房贷负担能力~4-5%，对成交量影响正面。我们测算暂停压力测试大约提升买家房贷负担能力约 4-5%。另外，同步放宽楼价按揭成数比例，有助降低改善性购房者（主要为中至大单位买家）之首付负担。在高息环境下，我们相信大部份买家之可贷款额度有望通过相关压力测试以及按揭比例之调整而大幅提高，而对整体成交量以及房价影响正面。预计房地产价格将因新的刺激措施而企稳。我们认为减税以及取消压力测试，可以有效刺激购买者的情绪并释放被压抑的需求，并带动未来两至三个月之成交量显著上升（同比上升 3-5 成）。我们将 2024 年的住宅价格预测从之前的下跌低于 5% 上调至全年大年持平。我们认为专注于中端市场的中小型单位、有充足货源的开发商可以跑赢大市，包括新鸿基地产（16 HK/买入，目标价 127.60 港元）。图表 3: 交银国际香港房地产板块覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业823 HK领展房托买入39.0048.7024.9%2024 年 02 月 09 日香港房地产17 HK新世界发展买入10.0815.8056.7%2023 年 11 月 29 日香港房地产16 HK新鸿基地产 买入78.00127.6063.6%2023 年 02 月 23 日香港房地产12 HK恒基地产中性23.0523.843.4%2023 年 08 月 23 日香港房地产资料来源：FactSet, 交银国际预测, 截至 2024 年 2 月 28 日2024 年 2 月 28 日香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com3交银国际香港中环德辅道中 68 号万宜大厦 10 楼总机: (852) 3766 1899 传真: (852) 2107 4662 评级定义分析员个股评级定义 :分析员行业评级定义：买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数2024 年 2 月 28 日香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com4分析员披露有关商务关系及财务权益之披露免责声明本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系; iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。本研究报告之作者进一步确认﹕ i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券; ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii) 他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有