房地产行业美国地产2024年1月跟踪：二手房库存销售边际改善，单户住宅开工许可量加速增长

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外 研 究 行业跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 相关报告 《【兴证海外地产】美国地产2023 年 12 月跟踪： 二手房库存同比转正，新房销售连续 9个月同比正增长》 ＃emailAuthor＃ 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 美联储一季度降息可能性较低，30 年抵押贷款固定利率保持高位：截至 2024年 2 月 22 日，美国 30 年抵押贷款固定利率为 6.90%，较 2023 年末略增。因较高的利率水平，截至 2024 年 2 月 16 日，抵押贷款购买指数和抵押贷款再融资指数分别为 133.6 和 427，保持下滑趋势。考虑到美联储主席鲍威尔公开表示 3 月不太可能降息，预计短期 30 年抵押贷款固定利率保持高位震荡。从购买力来看，2023 年 12 月，美国住房购买力指数为 101.9，虽仍为历史低位水平，但环比略增；若美国于 2024 年进入降息阶段，美国住房购买力指数有望提升。 ⚫ 二手房市场库存、销量均保持边际改善趋势，价格因供给紧张保持高位增长：从供给端来看，截至 2024 年 1 月，美国二手房库存量 101 万套，同比增长 3.1%；新增挂牌量为 29.5 万套，同比增长 2.8%，库存、新增挂牌量均保持同比增长趋势。从需求端来看，2024 年 1 月美国二手房销量季调折年数为 400 万套，位于历史低位水平且同比下降 1.7%，但环比提升 3.1%，有边际改善趋势；2024年 1 月美国二手房去化周期中位数为 69 天，自 2023 年 6 月起连续第 8 个月增加。从价格来看，2024 年 1 月美国二手价格中位数为 37.91 万美元/套，同比增长 5.0%，自 2023 年 7 月以来已连续同比增长 7 个月。 ⚫ 新房市场销售、单户住宅开工许可保持增长趋势：从供给端来看，自 2018 年起美国累计新增家庭数量和累计新开工数量之间存在明显供给缺口，且供给缺口于 2023 年达到新高。截至 2024 年 1 月，新房待售库存量（季调）为 45.6万套，同比增长 3.9%。从需求端来看，2024 年 1 月，新房销售季调折年数为66.1 万套，同比增长 1.8%，自 2023 年 4 月起，美国新房销售季调折年数连续第 10 个月同比正增长。此外，2024 年 1 月，美国以自住需求为主的单户住宅许可季调折年数为 102.1 万套，同比增长 36.5%；单户住宅新开工季调折年数为 100.4 万套，同比增长 22.0%。从价格来看，2023 年 12 月，2024 年 1 月美国新房价格中位数为 42.07 万美元/套，同比下降 2.6%，也是自 2023 年 9月以来连续第 5 个月下滑，新房价格中位数仅比二手房价格中位数高 11%。 ⚫ 我们的观点：美国房地产市场供应仍然相对紧张，供需缺口自 2018 年起逐年拉大，新房开工是当前房地产市场供应的重要补充，以自住需求为主的单户住宅开工许可、新开工自 2023 年 7 月起保持连续多月增长趋势。考虑到美国30 年抵押贷款固定利率短期保持高位震荡，购房者可负担能力仍然较低，我们预计美国二手房市场将在短期内仍保持低库存且价格高位增长的状态，而新房市场在继续维持一定价格折扣力度的前提下，新房销售预计稳中有增。 ⚫ 风险提示：美联储降息进度不及预期，美国房价降幅超预期。 美国地产 2024 年 1 月跟踪： ＃title＃ 二手房库存销售边际改善，单户住宅开工许可量加速增长 ＃createTime1＃ 2024 年 02 月 28 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外行业跟踪报告 报告正文 ⚫ 美联储一季度降息可能性较低，短期预计 30 年抵押贷款固定利率保持高位 30 年抵押贷款固定利率高位震荡：截至 2024 年 2 月 22 日，美国 30 年抵押贷款固定利率为 6.90%，较 2023 年末略增。因较高的利率水平，截至 2024 年 2 月 16日，抵押贷款购买指数和抵押贷款再融资指数分别为 133.6 和 427，呈下滑趋势。考虑到美联储 2024 年第一次议息会议将联邦基金利率目标区间维持在 5.25%-5.5%不变，美联储主席鲍威尔公开表示 3 月不太可能降息，我们预计短期 30 年抵押贷款固定利率保持高位震荡。从购买力来看，2023 年 12 月，美国住房购买力指数为 101.9，虽仍为历史低位水平，但环比略增；若美国于 2024 下半年进入降息阶段，美国住房购买力指数有望提升。 图 1、美国住房购买力指数 图 2、美国 30 年抵押贷款固定利率 资料来源：MBA，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 抵押贷款质量达到历史较佳水平：自 2019 年 Q3 以来，信用评分 760 分以上住房抵押贷款占比保持 60%以上。 图 3、美国住房抵押贷款评级分布 图 4、抵押贷款购买指数和抵押贷款再融资指数 资料来源：New York Fed，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind，美国抵押贷款银行家协会，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外行业跟踪报告 ⚫ 二手房市场：库存、销售均边际改善 1 月二手房库存量同比持续改善：截至 2024 年 1 月，美国二手房库存量仅 101 万套，绝对值降至历史低位区间，但同比增长 3.1%，环比增长 1.0%。 图 5、美国二手房库存量 图 6、美国二手房库存量同比及环比 资料来源：Wind，全美地产经纪商协会，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind，全美地产经纪商协会，兴业证券经济与金融研究院整理 1 月美国二手房新增挂牌量环比转正，同比增长趋势延续：2024 年 1 月，美国二手房新增挂牌量为 29.5 万套，同比增长 2.8%，环比增长 25.3%。 图 7、二手房新增挂牌量 图 8、美国二手房新增挂牌量同比及环比 资料来源：Federal Reserve Economic Data，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Federal Reserve Ec