房地产行业周度观点更新：城中村改造专项借款隐含哪些信号？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 城中村改造专项借款隐含哪些信号？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]近期首批城中村改造专项借款在大中城市逐步落地，几个信号值得关注，1）去年 12 月和今年1 月央行已累计净投放 5000 亿 PSL；2）专项借款明确可用于征收补偿和安置房建设，即用途包括一级和二级开发环节；3）配套借款原则上只能用于二级开发环节，本质上接近开发贷；4）项目在资金层面能够实现自平衡，且不得增加地方隐性债务，专项借款对应项目的资质审核可能较为严格。综合而言，城中村改造可以带来一定的去库存和补投资效应，但程度仍受制于 PSL净投放规模、地方财力和杠杆空间，以及下行周期对项目资金自平衡能力的挑战。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 SAC：S0490520040001 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 城中村改造专项借款隐含哪些信号？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 周度观点 行业仍在寻找新均衡的过程之中，年初下行压力加大，但量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点可能回归正负零；大多数城市房价已经回归均衡区间甚至重置成本，只是核心城市的结构性压力仍存。股价已提前反映较悲观预期，建议关注受益于供给侧优化的核心标的，尤其是产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关个股。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-11.86%，相对沪深 300 的超额收益为-7.24%，行业排名相对靠后（21/32）；年初至今长江房地产指数-11.43%，相对沪深 300 的超额收益为-4.10%，行业排名相对居中（12/32）。行业景气度仍在持续回落，常规政策效果有限，难以形成实质支撑，本周价值型标的表现较差，收租型标的继续承压，短期相对更好的仍是主题类标的。 销售：年初高频成交相对偏淡，春节错位致同比回升；1 月百强销量同比下降接近 4 成。 截至 2 月 2 日，45 城新房成交量四周滚动同比-12.4%，14 城二手房成交量四周滚动同比+63.4%；新年以来新房市场较为平淡，二手表现相对更好，近四周备案量环比平稳，受春节错位影响同比有一定回升。45 城新房 1 月累计成交量同比-13.2%，14 城二手 1 月累计成交面积同比+61.2%，13 城新房及二手合计成交量 1 月累计同比+24.3%；1 月百强销售面积同比下降接近 40%，销售金额-36%，春节错位背景下，百强销售同比降幅仍较大，市场景气持续承压。 政策：苏州、上海优化限购，政策逐步回归常态，其他核心城市也有望跟进。 地方层面：1 月 30 日，苏州限购全面放开，昆山、太仓、常熟不限售，苏州六区、张家港新房限售 2 年，全区域二手房不再限售。1 月 30 日，上海非本市户籍居民（原要求家庭，现可单身）可在外环以外区域（崇明区除外）限购 1 套，要求连续缴纳 5 年以上社保或个税（不变）。 当周热点：城中村改造专项借款隐含哪些信号？ 城中村改造资金来源主要包括财政投入（地方为主/中央补助）、专项债、政策性银行专项借款、商业银行配套借款等，其中，专项借款的规模、条件、用途和还款等一直是市场讨论的焦点。近期首批专项借款在大中城市逐步落地，央行 1 月份再度净投放 1500 亿 PSL，专项借款和配套借款的规则逐步明朗，公开新闻中隐含了哪些值得重点关注的信号？1）去年 12 月和今年 1月央行已累计净投放 5000 亿 PSL，该笔资金具体投向哪些领域、后续净投放的规模和节奏等需要进一步观察和确认；2）专项借款明确可用于征收补偿和安置房建设，即用途包括一级和二级开发环节，较市场悲观预期有所突破，有助于缓解开发主体前期资金压力；3）配套借款原则上只能用于二级开发环节，本质上接近开发贷；4）项目在资金层面能够实现自平衡，且不得增加地方隐性债务，专项借款对应项目的资质审核可能较为严格，而配套借款本来就是市场化原则。综合而言，尽管城中村改造的资金细节还不够详尽，但基本原则已经比较清楚，项目铺排适度前置的背景下，城中村改造可以带来一定的去库存和补投资效应，但程度仍受制于PSL 净投放规模、地方财力和杠杆空间，以及下行周期对项目资金自平衡能力的挑战。 风险提示 1、需求表现持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《海外房价下跌的时间和空间——海外地产泡沫之房价篇》2024-02-01 •《下一个台阶在哪儿？——住房需求中枢海外参照系之韩国篇》2024-01-31 •《常规政策的局限与趋势反转的条件》2024-01-29 -34%-22%-9%3%2023/22023/62023/102024/2房地产沪深300指数2024-02-05%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 6 行业研究 | 行业周报 图 1：长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周新房、二手房高频成交数据跟踪 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 3：45 城新房成交四周滚动同比变化情况 图 4：14 城二手房成交四周滚动同比变化情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 5：45 城新房成交年初至今累计同比变化情况 图 6：14 城二手房成交年初至今累计同比变化情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-11.86%超额收益(相对沪深300)-7.24%周度涨跌幅长江行业排名21/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-11.43%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-4.10%累计收益排名12/322024/1/262024/2/22024/1/262024/2/22024/1/262024/2/22024/1/262024/2/22024W042024W052024W042024W052024W042024W052024W042024W05城市城市合计(45)213.2246.4769.1%-16.9%-17.3%-12.4%-17.4%-14.6%合计(45)一线(4)53.047.312004.8%19.8%-11.2%16.4%-13.8%-6.2%一线(4)二线(20)133.7170.8529.7%-2.0%-20.8%-12.4%-19.9%-13.6%二线(2