房地产行业：如何看待北上深的房租走势？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 如何看待北上深的房租走势？ 报告要点 [Table_Summary]北上深本轮房租已累计下跌 10%左右，伴随供给增加和需求承压，预计房租仍有下行压力；只是房租主要反映经济现实而非资产预期，过去累计涨幅小于房价甚至收入（可能意味着居住角度的大口径供给没有以前想象的那么稀缺），后续进一步下跌空间相对可控；大类资产定价角度，房租提供现金流，利率（定存/国债/理财等）是估值倍数的参照系，二者结合对应住房的均衡价格。当前行业仍在寻找新均衡，量的急跌正在过去，房价尚存结构性压力。建议关注供给侧优化逻辑的龙头房企，此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 薛梦莹 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520120002 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 如何看待北上深的房租走势？ 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 北上深房租本轮下跌了多少？ 北上深平均房租累计涨幅显著低于房价，高位累计下跌幅度在 10%左右。根据中原地产数据，过去近 20 年房租和房价走势基本一致，但房租涨幅明显低于房价涨幅。上行阶段，北上深二手平均房价累计涨幅分别为 963%/599%/1226%，而平均房租累计涨幅仅为 112%/175% /109%；房价年均复合涨幅分别为 13.2%/11.4%/16.4%，而房租年均复合涨幅仅为 4.0%/5.5%/ 5.4%，双位数房价涨幅与 5%左右房租涨幅的巨大裂口，既有基本面因素，又有租售不同权的制度影响，还隐含房价非理性上涨的成分。分城市看，北上的平均房租在 2016-2020 年期间有所波动，但仍分别于 2023 年 6 月和 8 月达到大周期高点，显示出基本面的韧性；深圳的平均房租却在 2018 年见大顶，可能在基本面角度提前给出了定价信号。2）下行阶段，北上平均房租分别自高点累计下跌 10.4%/12.0%，均已大约回落至 2019 年底的水平；深圳平均房租 2023年略有回升，自高点累计下跌 9.6%；北上深平均房租的累计跌幅均在 10%左右，房租跌幅均小于房价跌幅，比较房租跌幅与房价跌幅的差距，深圳显然比北上更为显著。 如何看待北上深的房租走势？ 供给增加，需求承压，北上深房租仍有下行压力，但下跌空间可能远小于房价。北上深本轮房租下跌主要反映基本面因素，保租房和长租公寓尤其市场配建一定程度增加供给，人口吸附力、就业和收入预期等拖累需求，往后看，供给端：个人房源是租赁市场供应主力，随着二手交易放缓，个人业主可能将待售房源同时挂牌出租，甚至直接由售转租，以获得持有回报，个人房源供应预计仍呈平稳增长趋势；保租房正在迎来供应大潮，北上深计划“十四五”期间分别筹建保租房 40/47/40 万套，理论上占同期住房供应总量约 40%-50%，即便部分只是统筹（非新建），也将形成更有品质的供给，兼具品质与平价优势的保租房 2024 年开始将密集投放市场，个人房源将面临需求分流。需求端，近年来区域经济有再平衡趋势，一线城市的人口吸附力边际下降；经济增速放缓背景下，新市民群体就业和收入预期也在下行。供给增加，需求承压，预计后续房租仍有下行压力，但过去累计涨幅小于房价甚至收入，所以下跌空间可控。 怎么理解房租和房价的关系？ 房租是住房消费的价格，房价是住房资产的价格，前者更反应现实，后者更反应预期。北上深过去二十年双位数房价涨幅与个位数房租涨幅的裂口，可能意味着居住角度的大口径供给没有以前想象的那么稀缺。大类资产定价角度，房租提供现金流，利率（定存/国债/理财等）是机会成本或估值倍数的参照系，二者结合对应住房的均衡价格；过去可以通过房价上涨实现收益与成本的平衡，但在上涨预期有较大不确定性的下行阶段，只有房租（类股息特征）能提供真正的安全边际，毫无疑问，房租的下行将向房价传导，深度降息才可能缓解资产价格下跌压力。 投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的。 北上深本轮房租已累计下跌 10%左右，伴随供给增加和需求承压，预计房租仍有下行压力，只是房租主要反映经济现实而非资产预期，过去累计涨幅小于房价甚至收入，后续进一步下跌空间相对可控。当前行业仍在寻找新均衡，量的急跌正在过去，房价尚存结构性压力。建议关注供给侧优化逻辑的龙头房企，此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。 大概风险提示 1、保租房供应增加影响租金；2、就业和收入预期影响租金；3、租金下降影响商品住房价格。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《城中村改造专项借款隐含哪些信号？——房地产行业周度观点更新》2024-02-05 •《海外房价下跌的时间和空间——海外地产泡沫之房价篇》2024-02-01 •《下一个台阶在哪儿？——住房需求中枢海外参照系之韩国篇》2024-01-31 -34%-22%-9%3%2023/22023/62023/102024/2房地产沪深300指数2024-02-05%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 5 行业研究 | 专题报告 图 1：北上深二手住宅租金指数（2008 年 1 月统一定基 100） 图 2：北京二手住宅价格指数与租金指数（2008 年 1 月统一定基 100） 资料来源：Wind，中原地产，长江证券研究所 资料来源：Wind，中原地产，长江证券研究所 图 3：上海二手住宅价格指数与租金指数（2008 年 1 月统一定基 100） 图 4：深圳二手住宅价格指数与租金指数（2008 年 1 月统一定基 100） 资料来源：Wind，中原地产，长江证券研究所 资料来源：Wind，中原地产，长江证券研究所 801001201401601802002202402007-122008-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-062023-12上海二手住宅租金指数北京二手住宅租金指数深圳二手住宅租金指数501001502002503003504004505002007-122008-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062011-1220