房地产行业2023年报业绩前瞻：板块业绩仍将磨底，行业分化或将加剧

行 业 研 究 2024.01.31 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 板块业绩仍将磨底，行业分化或将加剧——房地产行业 2023 年报业绩前瞻 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,268.77 销售收入(亿元) 32,977.36 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 18.83 平均股价(元) 4.77 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《如何看待当前时点地产板块投资机会？》2024.01.25 《一线城市楼市近期表现如何？——房地产行业专题报告》2023.12.08 《如何看待上海新房市场的变化？——房地产行业专题报告》2023.11.20 《当前地产行业值得重视的几个变化——房地产行业专题报告》2023.11.15 全年地产销售去化下行、房企投资意愿较弱，但龙头央国企韧性较强。房地产市场供需关系发生重大变化，行业出险尚未完全结束，需求侧信心回暖仍需等待。在此背景之下，根据克而瑞统计数据，销售端：2023 全年，TOP100 房企累计销售金额为 60063.6 亿元，同比-17.1%；拿地端 2023 年百强房企拿地强度保持 21%的低位。行业整体虽销售不振，拿地意愿不高，但优质龙头房企，尤其是龙头央国企韧性较强，销售端：越秀地产、建发国际集团等优质龙头央国企实现了销售额的逆势增长，保利发展、万科 A 等龙头房企销售额虽同比录得负数，但均优于行业均值；拿地端：建发国际集团、中海地产等央国企投资拿地较为积极，随着新获取项目的开工去化，未来市占率将进一步提升。 业绩蓄水池水位或有所下降，业绩保障倍数或可维持在较高区间。截至 2023年 Q3，申万房地产板块合同负债（含预收账款）合计 2.70 万亿元，较年初2.79 万亿元下滑 3.2%。近年来，行业整体投资开工意愿不强，且需求侧信心尚且不足，行业销售的承压或将直接导致行业合同负债的下滑，预计 2023年全年房地产板块业绩蓄水池水位将有所下降；业绩保障倍数方面，房地产板块 2023Q3 整体合同负债（含预收账款）能够覆盖 2023Q3（TTM）营业收入 1.1 倍，预计 2023 年全年业绩保障倍数仍将 ＞ 1.0 倍，保障倍数仍然维持合理区间。由于房企预售到结算存在一定滞后性，较高水平的业绩保障倍数能够为房企后续的营收提供支撑。 全年行业毛利率或仍将承压，费用管控或为维持企业盈利能力的核心因素。受早期高地价项目陆续于 2024 年结转影响，结合行业结构性调整的背景之下，房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势，2023 年前三季度，板块整体实现毛利率 17.4%（较 2022 全年毛利率-0.9pct），预计 2023 年全年房地产板块毛利率仍将承压；期间费率方面，2023 年前三季度板块整体期间费率 9.2%（较 2022 全年期间费率+0.5pct）。近年来，房企期间费率整体维持在 9.0%左右，预计 2023 年全年期间费率水平仍将维持平稳。此外，需关注到，2023 前三季度，大型房企期间费用率为 5.8%，显著优于中型房企（8.7%）与小型房企（19.0%），费率管控水平于不同规模房企间的差异较大，长期来看或为房企盈利能力分化的核心因素。 地产板块估值处于历史低位区间，持仓低配幅度再扩大。估值方面：从地产板块整体 PE 来看，申万房地产最新 PE 约为 13.0 倍，仍处于历史低位区间，从板块相对 PE 来看，申万房地产相对沪深 300 的 PE 约为 1.2 倍，同样位于历史低位区间，估值修复空间较大；基金持仓方面：2023Q4 房地产板块公募基金持仓 360.0 亿元，环比下降 26.08%，且持仓相对标准行业配置比例低配 0.57 个百分点，低配幅度再扩大。 重点房企 2023 全年业绩前瞻。结合我们的预测与 Wind 一致预期值，主流房地产相关标的 2023 全年归母净利增速情况为：①增速 ≥ 40%：招商蛇口、贝壳-W；②40% ＞ 增速 ≥ 20%：建发国际集团；③20% ＞ 增速 ≥ 0%：华发股份、滨江集团、浦东金桥、中国国贸、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产；④增速 ＜ 0%：万科 A、保利发展、天健集团、南京高科、龙湖集团、天地源。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -37%-29%-21%-13%-5%3%23/1/31 23/4/14 23/6/2623/9/7 23/11/19 24/1/31房地产沪深300房地产 行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 投资建议：全年地产销售去化下行、房企投资意愿较弱，但龙头央国企韧性较强；地产板块全年业绩蓄水池水位或有所下降，但业绩保障倍数或可维持在较高区间；全年地产板块毛利率或仍将承压，看好费用管控成为维持企业盈利能力的核心因素。标的方面，核心关注:保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、天健集团、建发展、中华企业);②存量房赛道(贝壳-W);③优质民企(新城控股、龙湖集团);④格局优化(招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 房地产 行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 全年销售去化下行，优质龙头韧性较强 2023 全年，百强房企销售金额同比下滑幅度达 17.1%。房地产市场供需关系已发生重大变化，行业出险尚未完全结束，需求侧信心回暖仍需等待。在此背景之下，根据克而瑞统计数据，2023 全年，TOP100 房企累计销售金额为 60063.6 亿元，同比-17.1%。 优质龙头房企表现均优于行业，部分优质龙头销售逆势增长。虽行业整体销售依然承压，但越秀地产（yoy+13.1%）、建发国际集团（yoy+11.0%）、中海地产（yoy+4.8%）、华发股份（yoy+4.8%）、华润置地（yoy+1.9%）等优质龙头央国企实现了销售额的逆势增长。保利发展、万科 A等龙头房企销售额虽同比录得负数，但均优于行业均值，销售表现出较强韧性。 图表1:优质龙头房企表现均优于行业 资料来源：克而瑞、方正证券研究所 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0100020003000400050006000保利发展万科A中海地产华润置地招商蛇口建发国际集团龙湖集团滨江集团越秀地产华发股份2023全口径销售金额（亿元）同比百强房企销售金额同比房地产 行业专题报告 4 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 全年投资意愿较弱，央国企积极性较高 2023 全年，百强房企投资意愿较弱，拿地销售比录得 21%。根据克而瑞统计数据，202