房地产行业专题报告-潜在财政贴息房贷探讨：动机、影响和路径

行 业 研 究 2025.11.26 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 潜在财政贴息房贷探讨：动机、影响和路径 分析师 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,468.33 销售收入(亿元) 25,032.58 利润总额(亿元) -10,414.57 行业平均 PE 141.01 平均股价(元) 5.92 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《地产止跌回稳进展如何？》2025.11.23 《房价的合理估值中枢怎么看？》2025.11.13 《地产三季报剖析：分化与托底》2025.11.05 《如何理解四中全会“推动地产高质量发展”表述？》2025.10.28 摘要 2025 年 8 月以来财政贴息消费贷的成功实践，验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式，为地产需求端支持提供了范本。 潜在财政贴息房贷作为供给端向需求端延伸的关键手段，核心目标是稳房价而非强刺激销量，通过隐形降息重建底部支撑，同时兼顾金融安全。 政策可行性与核心逻辑 财政空间充足：2024 年以来超长期特别国债扩容、财政赤字率适度提升，专项债与财政资金统筹效率提高，为需求端支持奠定基础。 模式适配性强：消费贷贴息破解了“降利率”与“保息差”的核心矛盾，与房贷大额刚需属性高度契合。 导向精准契合：聚焦首套及改善型需求，契合“房住不炒”，避免投机性需求挤占政策红利，实现财政资金精准滴灌。 核心问题与政策目标 问题核心：房价需要内在利率平衡——2025 年重点 50 城租金回报率 2.08%（一线城市北京 1.61%、上海 1.89%、深圳 1.76%），而全国三季度新增房贷平均利率 3.06%，房屋潜在收益低于资金成本。 政策目标：通过财政贴息实现“隐形降息”，收敛房贷利率与租金回报率利差，阻断房价下行螺旋，带动刚需与改善型需求温和释放，推动市场筑底。 落地路径展望 覆盖范围：分步推进，优先覆盖新增首套房贷，试点一线及核心二线城市（利率倒挂更显著），后续逐步延伸至存量高风险房贷；年贴息资金需求（仅新增）约 300-450 亿元（对应年新增房贷 3-4.5 万亿规模）。 期限与梯度：贴息期限大概率 2 年（匹配市场企稳周期），按贷款发放年份、城市能级、购房类型分档贴息，首套贴息比例高于二套。 资金来源：以超长期特别国债为核心载体，伴随央行购债操作，形成“财政发债+央行购债+银行投放+财政贴息”闭环。 市场影响 地产端：房价形成底部支撑，销量温和筑底（非爆发式增长），房企去库存、回笼资金加快，债务风险缓解。 金融端：银行息差稳定+优质信贷投放增加，资产质量改善，利好估值修复；利率债短期受 LPR 下调预期减弱有阶段性压力，中长期受益于流动性投放；地产后周期板块（家居、家电、建材）需求弹性可期。 风险提示：政策落地节奏、试点范围及贴息幅度不及预期；房价企稳进程受宏观经济波动影响；居民收入增速不及预期。 方正证券研究所证券研究报告 -19%-10%-1%8%17%26%24/11/26 25/2/725/4/2125/7/325/9/14 25/11/26房地产沪深300房地产行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 借鉴：参考财政贴息消费贷的模式 ................................................................ 4 2 潜在财政贴息的指向：稳房价 .................................................................... 5 3 银行净息差的约束与考量........................................................................ 7 4 潜在财政贴息的操作设想........................................................................ 9 4.1 开发资金来源个人按揭与新房成交比例倒推法 ................................................. 9 4.2 国有大行投放比例倒推法 ................................................................... 9 4.3 潜在落地路径 ............................................................................. 9 5 潜在财政贴息背后的财政、货币协同与市场影响 ................................................... 10 6 总结 ........................................................................................ 11 房地产行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表目录 图表 1: 消费贷贴息覆盖品类历年 9 月的商品零售额（单位：亿元） .................................. 4 图表 2: 金融机构贷款平均利率和商业银行息差（单位：%） ......................................... 5 图表 3: 房价预期和房价呈现同步影响关系（单位：%） ............................................. 5 图表 4: 重点城市二手住宅租金回报率和同期平均房贷利率（单位：%） ............................... 6 图表 5: 香港今年 5 月按揭利率低于租金回报率后，房价指数止跌（单位：%） ......................... 6 图表 6: 个人住房贷款余额及其占总贷款比例（单位：万亿元，%） ................................... 7 图表 7: 测算的新房当下首付比例超过 68%（单位：%） ............................................. 8 图表 8: 2025 年半年报六大行地产业务不良率情况（单位：%，百分点） .............................. 8 图表 9: 近两年央行买入国债的情况（单位：亿元） ............................................... 10 房地产行业专题报告 4 敬