房地产行业事件点评报告：需求松绑持续验证，上海放松外环外限购

行 业 研 究 2024.01.31 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 需求松绑持续验证，上海放松外环外限购 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,269.79 销售收入(亿元) 32,977.36 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 18.83 平均股价(元) 4.77 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《广州楼市新政有何启示？》2024.01.28 《融资政策紧抓落地，需求松绑有望提速》2024.01.27 《降准落地，房企融资同获支持》2024.01.25 《开放向未来，地产沐春风——浦东综合改革试点方案点评》2024.01.24 事件：1 月 30 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自 1 月 31 日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满 5 年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）。 上海快速跟进落实楼市优化政策，看好其余一线城市加速跟进。1 月 26 日住建部会议明确赋予地方层面充分的地方自主权，随后 1 月 28 日广州率先响应中央号召，解除 120 平米以上大户型限购，此次上海跟进优化限购政策，再次证实地方层面自主调控权已被充分给予。我们在 1 月 28 日外发报告《广州楼市新政有何启示？》中提到：广州作为政策“试验田”，示范作用或将引领其它一线城市加速跟进，此次上海跟进放松限购符合预期，但放松力度仍有继续发力空间，或将进一步加大力度松绑限购，同时我们看好其余一线城市进一步落地优化政策。 放开单身人士购房准入条件，上海持续出台需求侧优化政策。近期以来上海不断尝试出台需求侧优化政策：① 2023 年 10 月 24 日，上海金山限购松动；② 2024 年 1 月 13 日，青浦区与奉贤区放松限购。本次新政再次放宽了上海外环以外非户籍人员的购房条件，非上海市户籍单身人士（满足 5 年社保要求）可在外环以外区域限购一套住房（崇明区除外）。我们认为，基于房地产市场新形势和新要求，上海对过热时期的过严政策不断进行调整优化，支持在沪稳定就业的非本市户籍单身人士购房安居需求，表明政策稳地产决心坚定不动摇。 上海外环以外区域置业需求旺盛，新政助力刚需进一步释放。新的购房政策旨在优化区域职住平衡和产城融合，特别关注外环外的五个新城和南北转型区域。此举不仅有助于支持新市民和年轻人购房，同时为城市发展和产业集聚提供积极推动。外环以外区域约占全市 60%的房源量和交易量，置业需求充足，新政将满足相关群体购房诉求，促进上海销量回升，楼市回暖。我们认为在政策制定中，充分考虑了上海庞大的单身青年群体，为其提供市场化解决居住问题的支持，突出了“宜租则租、宜购则购”的理念，以满足居民多样化、多元化的住房需求。 政策密集出台，有效提振市场信心，促进行业回归平稳上升轨道。一线城市二手房成交量于 2023 年中旬开始不断上升，或表明一线城市结构性置业需求仍然旺盛，然而需求端对房企信用风险的担忧或为影响其需求释放至新房市场的核心因素之一。我们认为，随着地方层面不断落地房地产融资协调机制，行业信用或将加速修复，叠加限购政策的持续松绑，一线楼市有望持续回暖。 投资建议：上海本次快速跟进广州，进一步落实楼市优化政策，证实地方层面自主调控权已被充分给予，我们看好其余一线城市加速跟进，从而有效提振市场信心，促进行业回归平稳上升轨道。标的方面，核心关注:保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、天健集团、建发展、中华企业);②存量房赛道(贝壳-W);③优质民企(新城控股、龙湖集团);④格局优化(招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -37%-29%-21%-13%-5%3%23/1/31 23/4/14 23/6/2623/9/7 23/11/19 24/1/31房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:上海新政调整事项 资料来源：方正证券研究所整理 图表2:上海近期落地政策时间轴 资料来源：方正证券研究所整理 图表3:北京二手房成交套数 图表4:上海二手房成交套数 资料来源：Wind，方正证券研究所 资料来源：中指研究院，方正证券研究所 0500010000150002000025000300002021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/082023/102023/12北京二手房成交量（套）0100002000030000400002021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/082023/102023/12上海二手房成交量（套）房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表5:广州二手房成交套数 图表6:深圳二手房成交套数 资料来源：广州市房地产中介协会，方正证券研究所 资料来源：Wind，方正证券研究所 图表7:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 1 月 30 日汇率折算为人民币；2）保利发展2023 年归母净利来自于公司 2023 年度业绩快报；3）天地源、天健集团、城建发展、万科 A、华发股份盈利预测来自于方正证券研究所，保利发展 2024 年盈利预测值为 Wind 领先预测（30 天），其余盈利预测来自于 Wind一致预期值。 050001000015000200002021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/082023/102023/12广州二手房成交量（套）02000400060008000100002021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/06202