房地产行业：限购政策优化，“白名单”首单落地

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 限购政策优化,“白名单”首单落地 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 32.88 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 1 月 30 日│中国内地 动态点评 限购政策持续优化，“白名单”首单落地 继广州 1 月 27 日发布房地产新政后，苏州、上海跟进优化限购政策的步伐。1 月 30 日，苏州宣布全面取消限购，上海住建委、房管局发布通知，次日起，在上海市连续缴纳社保或个税满 5 年的非沪籍居民，可在外环外（崇明区除外）限购 1 套住房。同日，据《中国建设报》，房地产项目“白名单”第一笔贷款在南宁市落地。1 月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，地方政府也纷纷积极配合，加大需求端政策支持力度，并推进监管层扶持政策落地，我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。 限购放松持续推进，逐步覆盖高能级城市 限购持续放松是本轮地方政策的发力方向，1 月以来更是加大了对高能级城市的覆盖。在广州限购政策调整之后，苏州、上海紧跟步伐。去年 9 月苏州已经放开了 120 平以上住房限购，本次全面放开。上海相对谨慎，小步快跑，主要是对非核心区政策边际调整。2023 年 10 月 24 日和 2024 年 1 月 13 日，上海依次针对金山、青浦及奉贤发布了人才安居新政，符合一定条件的非沪籍人才，单身亦可在该三个城区限购一套，社保年限五转三。本次新政放松了非沪籍的单身人士限购，社保满 5 年即可在外环外（崇明除外）限购一套。 监管层推动下金融支持落地，城市房地产融资协调机制启动 房地产项目“白名单”也有进展。1 月 25 日，国家金融监督管理总局强调落实城市房地产融资协调机制，26 日，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上要求加快协调机制落地，提及第一批项目“白名单”预计将于 1 月底落地并争取贷款，广州新政中也呼应了这部分内容，广西南宁市率先落地，向当地金融机构推送了第一批 107 个房地产项目“白名单”，其中北投荷院项目已获得民生银行南宁分行 3.3 亿元开发贷款，该项目开发商隶属于地方国企。我们预期后续还将会出现更多地方政府跟进，也期待更多非国企项目纳入“白名单”。 放松政策有望进一步扩围，为板块提供估值修复空间 24 年以来（截至 1 月 28 日）54 城新房成交面积同比-16%，环比-33%。贝壳二手房成交量 KMI 指数为 2020 年以来 17%分位，成交以及市场预期均处于筑底阶段。截至目前，除一线城市外，仍有杭州、成都、天津核心区限购，我们认为限购放松有望进一步扩围，叠加近期部委金融支持，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (38)(28)(17)(7)4Feb-23Jun-23Sep-23Jan-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 4.44 9.03 10,019 -0.41 0.43 0.80 0.96 -10.83 10.33 5.55 4.63 建发股份 600153 CH 买入 10.15 13.27 30,491 2.09 4.77 2.07 2.39 4.86 2.13 4.90 4.25 滨江集团 002244 CH 买入 6.97 12.51 21,687 1.20 1.39 1.68 2.01 5.81 5.01 4.15 3.47 万科 A 000002 CH 买入 9.79 14.80 116,802 1.90 1.48 1.52 1.62 5.15 6.61 6.44 6.04 越秀地产 123 HK 买入 4.91 11.70 19,765 1.28 1.02 1.12 1.28 3.49 4.38 3.99 3.49 建发国际集团 1908 HK 买入 12.92 25.62 24,492 2.43 2.75 3.60 4.33 4.84 4.27 3.26 2.71 华润置地 1109 HK 买入 24.10 32.88 171,856 3.94 3.86 4.26 4.51 5.56 5.68 5.15 4.86 中国海外发展 688 HK 买入 11.96 26.88 130,901 2.13 2.27 2.59 3.01 5.11 4.79 4.20 3.6