房地产行业23年12月REITs月报：社保叠加增量FOF，推动行情回暖

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 29 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业:23 年 12 月 REITs 月报 社 保 叠 加 增 量 FOF， 推 动 行 情 回 暖 [Table_Summary] 核心观点：  12 月指导性政策为推动社保基金入市，方向性政策为推动 REITs 市场扩面提质和积极推进绿色 REITs。12 月 6 日财政部《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，文中提到全国社保基金可以投资于 REITs。引入资金量庞大且资金期限较长的社保基金有助于增强 REITs 市场抗波动性。方向性政策方面，12 月 4 日证监会主席在接受专访时指出，推动 REITs 市场扩面提质。算力项目和保租房项目是重点扶持的方向。12 月 29 日，发改委发文支持算力项目探索发行REITs。该政策有利于 REITs 市场进一步扩面提质。1 月 5 日，央行和金融总局发文要求稳步推进房地产投资信托基金试点工作。  嘉实京东 REIT 因续租事件导致的租金损失由运营管理机构承担。根据基金公告，若不考虑时间价值，未来 5 年总收入将下降 1,821.78 万元。24 年 1 月 4 日，嘉实京东 REIT 武汉项目完成续租。自 24 年 1 月起，续租首年租金为 28.98 元/平方/月，较 24 年预期租金水平下降15.68%。续租租期 5 年。  12 月 C-REITs 行情在 FOF 及社保资金的利好下出现反弹，市场活跃度大幅上升。根据Wind数据，12月C-REITs综合收益指数上升1.22%，日均换手率 0.98%（较 11 月+0.35pct）。截至 12 月 31 日，中国 C-REITs 市场总规模达 823 亿元，流通盘市值达 416 亿元，上市基金总数 29 只。12 月总交易量 21.29 亿份，环比上升 7.95 亿份，增幅 60%。12 月 C-REITs 整体走势强于股债表现，整月走势低于 NAV，处于低估值区间，主要系 23 年行情持续走弱。12 月不动产板块依旧下滑，跌幅 1.08%，主要系规模较大的产业园跌幅较高拖累板块，下滑5.25%。物流设施明显回弹，增幅 5.17%。保租房相对稳定，上涨 0.25%。经营权板块上涨 1.48%，高速公路、水电环保及新能源均出现反弹，涨幅分别为 1.00%、3.43%和 1.81%，整体表现再次超过不动产。  由于 12 月行情止跌，C-REITs 市场的高分派率小幅下降。截至 12 月31 日，C-REITs 市场整体分派率 8.16%，较 11 月末下降 0.04pct。其中不动产 4.92%（环比+0.12pct），特许经营权 10.16%（环比-0.66pct）。不动产板块中仓储物流 REITs 分派率下降至 4.96%（-0.28pct），主要系 12 月仓储物流 REITs 行情大幅回暖所致。特许经营权板块中新能源 REITs 分派率依旧较高，为 11.22%。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施项目收入降低的风险。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-01-26 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -36%-29%-21%-14%-6%2%01/2303/2305/2307/2309/2311/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 29 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 9.41 2024/1/6 买入 18.31 1.36 1.44 6.92 6.53 3.2 2.4 6.10% 6.10% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 8.38 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 9.86 5.05 7.7 4.7 7.10% 12.10% 新城控股 601155.SH 人民币 10.08 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 6.50 5.69 5.9 6.3 5.60% 6.00% 金地集团 600383.SH 人民币 4.11 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 3.81 3.77 6.6 11.5 7.00% 6.60% 建发股份 600153.SH 人民币 9.68 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 1.99 4.52 2.8 2.5 19.70% 8.00% 华发股份 600325.SH 人民币 6.66 2023/10/12 买入 13.65 0.95 1.09 7.01 6.11 8.2 4.2 11.70% 11.80% 滨江集团 002244.SZ 人民币 6.64 2024/1/4 买入 14.02 1.44 1.72 4.61 3.86 3.5 2 15.80% 15.90% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.16 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 6.55 5.84 32.2 31.9 6.10% 6.40% 金融街 000402.SZ 人民币 3.39 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 5.95 5.47 26.6 24.8 4.20% 4.40% 首开股份 600376.SH 人民币 2.85 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 21.92 9.19 20.3 18.3 1.20% 2.80% 万科企业 02202.HK 港币 6.14 2023/10/31 买入 18.86 1.64 1.7 3.74 3.61 6.8 9.4 7.20% 7.00% 中国海外发展 00688