2024年度港股地产行业策略：变局中的地产行业

变局中的地产行业——2024年度港股地产行业策略研 究 部姓 名 ： 张 思达SFC ： BPT2 2 7电 话 ： 07 55- 215 191 79Ema il: zha n g sd @g y zq . co m. h k请务必阅读投资评级定义和免责条款证 券 研 究 报 告目录一、2023年至今行业数据回顾•要点1：需求供给均处于下降区间•要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场二、2023年至今地产政策回顾三、2024年地产行业展望•要点1：城中村改造或再度发力•要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地要点1：需求供给均处于下降区间，行业修复仍需时日进入2023年以来，房地产行业整体新房销售情况呈收缩状态，仅在一季度出现回升迹象。根据国家统计局数据：销售面积：2023年1-11月全国新房销售面积100,508.71 万平米，同比去年下降8%；11月当月新房销售面积7,930.17万平米，同比下降21.26%。全年各月份累计同比与当月同比均处于负增长区间。预期全年新房销售面积不会高于12万平方米。销售额： 2023年1-11月全国新房销售额105,317.79 亿元，同比去年下降11.23%；11月当月新房销售额8,156.94亿元，同比下降16.9%。11月份百城住宅价格中同比上涨城市数量为30，下跌城市数量为68，自8月份以来多数城市新房住宅价格呈现下跌走势。资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理图：累计商品房及住宅累计销售面积资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理121,250.08 135,836.89 15,132.84 29,945.74 37,635.87 46,440.01 59,514.72 66,562.87 73,948.62 84,805.71 92,578.54 100,508.71 -23.30 -24.30 -3.60 -1.80 -0.40 -0.90 -5.30 -6.50 -7.10 -7.50 -7.80 -8.00 -35-30-25-20-15-10-505020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000当年累计商品房销售面积（万平方米）当年累计住宅销售面积（万平方米）商品房累计同比（%）（右轴）住宅房累计同比（%）（右轴）118,647.59 133,307.84 15,448.57 30,545.12 39,750.42 49,786.59 63,091.77 70,450.21 78,157.88 89,070.28 97,160.85 105,317.79 -26.61 -26.73 -0.07 3.00 5.19 3.00 -4.51 -7.01 -8.98 -10.37 -10.72 -11.23 -35-30-25-20-15-10-5051015020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000当年累计商品房销售额（亿元）当年累住宅销售额（亿元）商品房同比（%）（右轴）住宅同比（%）（右轴）图：累计商品房及住宅累计销售额84 80 78 74 72 69 64 56 48 40 23 23 29 28 25 24 21 21 18 18 16 22 28 30 15 20 22 24 28 31 36 43 52 59 75 75 70 70 74 74 74 77 81 78 80 77 70 68 01020304050607080902021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-11百城住宅同比上涨城市数百城住宅同比下跌城市数资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理图：百城住宅价格上涨及下跌数量要点1：需求供给均处于下降区间，行业修复仍需时日在二手住宅成交方面，受益于疫情管控放开，在低基数效应的影响下23年二手房成交情况较去年有明显好转：销售面积：2023年1-11月40大中城市二手商品住宅成交面积17890.02万平米，同比去年上涨55.42%；11月当月成交面积1725.47万平米，同比上涨45.32%。销售额： 2023年1-11月40大中城市二手商品住宅成交额45733.13亿元，同比去年上涨51.68%；11月当月成交额4235.79亿元，同比上涨29.88%。全国二手房价格指数11月同比下跌9.45%，一二三线城市二手房挂价指数均下跌。资料来源：中指院、国元证券经纪（香港）整理图：40大中城市当月二手住宅成交面积（万平米）资料来源：中指院、国元证券经纪（香港）整理图：40大中城市当月二手住宅成交额（亿元）-100%-50%0%50%100%150%200%05001,0001,5002,0002,5002021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月二手商品房销售面积(万㎡)同比（%）环比（%）-2-101234501,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002018年12月2019年02月2019年04月2019年06月2019年08月2019年10月2019年12月2020年02月2020年04月2020年06月2020年08月2020年10月2020年12月2021年02月2021年04月2021年06月2021年08月2021年10月2021年12月2022年02月2022年04月2022年06月2022年08月2022年10月2022年12月2023年02月2023年04月2023年06月2023年08月2023年10月二手商品住宅销售额(亿元)同比（%）环比（%）-12-10-8-6-4-2024681,2501,3001,3501,4001,4501,5001,5502019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-11图：全国城市二手房价格指数全国城市住房(二手房)价格指数环比（右轴）同比（右轴）-8-6-4-20246810122021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-1020