房地产行业2023年11月公司月报：市场销售低位分化，板块估值再度回落

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 27 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2023 年 11 月公司月报 市场销售低位分化，板块估值再度回落 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 房企销售：市场成交延续低位，央国企表现稳定。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年 11 月百强房企实现销售金额 4285 亿元，同比下跌 30.0%，降幅环比上月扩张 1.7pct。重点跟踪房企实现销售金额 3035亿元，同比 22 年 11 月下跌 27.9%，降幅环比上月收窄 4.9pct，本月市场成交低位小幅波动。央企、地方国企销售同比下跌 13.9%、20.2%，民企降幅为 52.3%，民企信用持续下跌，央国企亦受市场下行影响。具体房企来看， 本月仅央国企中的华润、万科、招蛇、首开、越秀单月销售金额同比增长，其余房企持续下跌。 ⚫ 房企拿地：拿地力度环比回落，投资利润高位波动。根据公司拿地公告及中指数据，11 月 44 家样本房企中 8 家企业参与拿地，拿地规模497 亿元，拿地力度 18%，较上月下降 11pct。本月土地市场整体成交面积回升，但出让土地多为二三线城市项目，叠加销售持续低迷，房企拿地参与度降低。保利、建发、招蛇为拿地规模及拿地力度前三，拿地金额分别为 114 亿元、97 亿元、85 亿元。11 月部分主流房企拿地利润率 30%，华润、招蛇、中海本月拿地利润高达 33%、33%、32%。年内土地市场维持低竞争格局，主流房企均提高了投资标准。 ⚫ 房企融资：融资成本低位波动，信用债规模边际回升。根据公司融资公告及 wind 数据，11 月 A 股样本房企实现债权融资 489 亿元，环比增长 48%，同比下降 32%，本月样本房企融资规模基本维持，但主流房企融资占比大幅提升。全口径来看，房企 23 年 10 月信用债、海外债及信托净流出 405 亿元，发行到期比为 0.45x，其中信用债发行到期比 0.69x，海外债发行到期比 0.11x，信托发行到期比 0.03x，本月房企信用债融资规模边际回升，海外债及信托持续收紧。11 月房企境内债权平均融资成本为 3.65%，环比上升 40bp，但仍处历史低位。 ⚫ 房企估值及投资建议：板块估值再创新低，房企信用持续低位。近一个月以来（2023 年 11 月 22 日至 2023 年 12 月 22 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。根据 Wind 数据，申万房地产板块当月绝对收益-9.3%，相对收益-3.4%。恒生地产类指数绝对收益-4.5%，相对收益+3.4%。11 月销售端景气度进一步下滑，企业及行业数据表现均不达预期。12 月中旬北京、上海同日出台需求端政策放松。当前行业龙头央国企股价压力主要来自对于房价下跌的担忧，若核心城市价格企稳，企业估值具备较大修复机会，建议跟踪政策落地效果，关注板块及头部优质房企的投资机会。 ⚫ 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-12-25 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -27%-20%-12%-5%2%9%12/2202/2304/2306/2308/2310/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 27 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 10.30 2023/10/31 买入 20.34 1.64 1.70 5.8 5.6 6.8 9.4 7.2% 7.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.36 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 11.0 5.7 7.7 4.7 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 11.37 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 7.3 6.4 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 4.29 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 4.0 3.9 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.43 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 1.9 4.4 2.8 2.5 19.7% 8.0% 华发股份 600325.SH 人民币 7.20 2023/10/12 买入 13.65 0.95 1.09 7.5 6.6 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 7.40 2023/10/27 买入 14.02 1.44 1.72 5.2 4.3 4.1 2.4 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.15 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 6.4 5.7 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 3.60 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 6.3 5.8 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.07 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 23.6 9.9 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 6.97 2023/10/31 买入 18.86 1.64 1.70 3.9 3.7 6.8 9.4