房地产行业事件点评报告：多城推进“以旧换新”影响几何？

行 业 研 究 2023.12.25 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 多城推进“以旧换新”影响几何？ 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,322.62 销售收入(亿元) 32,981.18 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 15.62 平均股价(元) 5.12 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《保障房启动，新模式逐步清晰——新一轮保障房启动点评》2023.12.21 《销量单月降幅收窄，投资端数据触底——11 月统计局房地产数据点评》2023.12.15 《先立后破，彰显决心——京沪楼市新政点评》2023.12.15 《化解风险，三大工程，构建新模式——中央经济工作会议点评》2023.12.13 事件：近日，武汉房地产开发协会联合武汉房地产经纪行业协会推出“美好安居，以旧换新”活动，以加快武汉新房、二手房市场置换流通速度。据不完全统计，截至今日，除武汉之外，南京、青岛、济南、苏州、宁波等核心二线城市已先后推进“以旧换新”相关政策。 “以旧换新”灵活多元，“因城施策”激发楼市内生动力。目前，各地推出的购房“以旧换新”主要分为两种类型：1）购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；2）购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方出手收购旧房。此外，武汉以及南京等城市还提出，对参与“以旧换新”的房企或个人提供相应交易税费减免或补贴。无论哪种类型，均使得换房确定性增加，加快新房与二手房置换流通速度，有利于充分激发房地产市场内生动力。 “以旧换新”成效显著，有效激活置换链条。以宁波与扬州为例：1）宁波在 10 月中旬启动“换新购”活动后，10 月 16 日至 22 日，宁波六区二手房成交 1230 套，环比上升 15%，创今年下半年以来单周成交量新高，10 月 23日至 29 日成交 1445 套，环比上升 17%。新房方面，10 月 16 日至 22 日，市六区新房备案 288 套，环比上升 20%；2）扬州从 9 月份开始开展“以旧换新”试点，当地万科城市公司公开表示，该政策为市场带来了利好，“旧房换新房，轻松住万科”计划释放后，极大满足了以置换为主的改善型客户需求，扬州万科都会滨江、东望、如园、华侨城、翡翠云台项目的到访量、成交量增长率高达 20%。 需求侧：有助于打消“未卖不敢买”的换房顾虑，助力改善型需求释放。“以旧换新”使得购房者可先锁定新房，再由中介进行优先性的旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，这意味着旧房的出售具有兜底机制，叠加部分城市同时提供换房补贴，此举一方面很大程度上或可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，另一方面打通了卖房买房全流程，对于改善型住房消费需求释放起到明显的积极作用。 房企侧：“认房不认贷”效果充分激发，推动库存去化，加速房企回款。“认房不认贷”政策的受众为名下已拥有一套住房，但存在置换需求的改善型购房者，该类购房者若想受惠于首套房更低的首付比与贷款利率，则需先将旧房售出，而旧房售出的时间间隔影响了“认房不认贷”政策的及时发力效果。我们认为，“以旧换新”将缩短旧房售出周期，充分激发“认房不认贷”的效果，助力推动房企现房库存去化，加速房企回款，缓解房企流动性压力。 供给侧：丰富人才公寓和保障房供给种类，加速构建房地产发展新模式。据苏州太仓市委宣传部官微“太仓发布”，市民可以将符合条件的二手房出售给国企，再置换国企指定的新房，此举在支持改善性购房需求，去化房企库存的同时，丰富了人才公寓和保障房供给种类，购回的旧房改造成人才公寓或者保障房后，房源分布面将更广，可供市民选择的余地也将更多。我们认为，此举积极响应了“14 号文”关于加大保障性住房建设和供给的要求，有助于加速构建房地产发展新模式，并有望在全国范围内推广。 投资建议：“以旧换新”于需求侧助力改善型需求释放；于房企侧推动库存去化，加速房企回款；于供给侧，丰富人才公寓和保障房供给种类，加速构方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -27%-20%-13%-6%1%8%22/12/25 23/3/823/5/2023/8/1 23/10/13 23/12/25房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 建房地产发展新模式。我们看好 2024 年成为房地产行业的企稳之年，重申推荐地产板块。标的方面，核心关注：保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2023 年 12 月 22 日汇率折算为人民币；2）天地源、天健集团、城建发展、保利发展、万科 A、华发股份盈利预测来自于方正证券研究所，其余盈利预测来自于 Wind 一致预测平均值。 收盘价元/股12月22日2022A 2023E 2024E 2022A 2023E2024E2022A 2023E 2024E天地源600665.SH3.90.40.60.79.16.55.33.45.16.2天健集团000090.SZ4.71.01.01.15.34.84.219.518.3220.92城建发展600266.SH5.1-0.60.50.7-8.210.97.3-9.310.5315.86招商蛇口001979.SZ9.40.40.71.130.312.68.842.667.597.0保利发展600048.SH9.91.51.71.89.65.95.4183.5200.8216.4金地集团600383.SH4.41.41.21.37.43.53.461.155.657.9万科A000002.SZ10.42.01.81.98.95.65.4226.2219.4227.3新城控股601155.SH11.50.61.72.233.16.65.313.939.248.6滨江集团002244.SZ7.41.21.41.77.25.34.437.443.552.5华发股份600325.SH7.21.11.31.57.85.44.825.828.231.8建发股份600153.SH9.61.94.02.46.52.44.162.8119.671.2建发国际集团1908.HK14.12.82.83.77.55.03.942.252.167