【每周经济观察】第49期：京沪房地产市场的特殊之处

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 每周经济观察 2023 年 12 月 18 日 第 47 期 【每周经济观察】第 49 期 京沪房地产市场的特殊之处 主要观点  京沪房地产市场的特殊之处 本周由于京沪出台地产新政，包括下调新发放房贷最低首付款比例、降低新发放房贷利率、调整普宅标准等。我们关注京沪的房地产市场。 我们认为，新政能够降低首付门槛、减轻月供利息压力。但其效果能有多大，或仍有赖于其他因素的配合。例如对于改善性需求，有赖于更多的优质的新房供给增加以及活跃的二手房市场。对于刚需，有赖于外来人口能够筹集首付（活跃的京沪之外的房地产市场）、愿意承担较高的月供（对未来的收入预期回升）。 （一）京沪新房市场：增速高，但体量偏小 体量方面，2022 年，京沪商品房销售（新房）面积占全国之比为 2.1%，不及其 GDP 占比（7.1%）。对应到人口上，2022 年全国每千人商品房销售面积为962 平，北京、上海分别只有 476 平、748 平。 增速方面，今年以来京沪保持偏高增速。1-10 月，全国商品房销售面积增速为-7.8%，北京、上海分别为 3.3%、1.5%。房价方面，11 月，全国 70 城新建商品住宅价格同比为-0.7%，但京沪新房房价同比依然为正，分别为 1.9%、4.7%。 （二）京沪二手房市场：体量大，更聚焦刚需 京沪二手房成交量较大。全国二手房/一二手合计在 2022 年大概在 29.1%左右，北京、上海从一些第三方机构的统计来看，或都高于 60%。 京沪二手房的客群，根据克尔瑞 12 月 15 日的文章《快评｜京沪政策“两降一调”影响几何？》， “新房和二手房市场客群差异越发显著，二手承接刚需（京沪 300 万以下二手成交占比达 60%以上）、新房聚焦高改（京沪 1000-3000 万新房成交占比分别为 15%和 19%）”。 今年以来，从京沪二手房价格表现来看，二手房成交或面临一定压力。11 月，全国 70 大中城市二手房住宅价格同比为-3.7%。京沪同样处于下跌态势，同比分别为-1.4%、-3.3%。 （三）京沪购房需求，或受外来人口购买力影响较大 根据统计局，2022 年，北京、上海外来人口占比分别为 37.8%、40.6%。以北京为例，外来人口中超过 30%年龄在 25-34 岁之间（购房主力人群）。即，可以认为，京沪的购房需求可能受外来人口的购房意愿影响较大。 对于外来人口的购买力，若假设其首付的凑齐来自卖出外地房产，则新政有望降低其凑齐首付的难度，但能否最终体现在京沪成交数据上，或仍取决于居民是否愿意加杠杆。一些细节是，从 2023 年的数据来看，京沪之外，新房平均售价 1 万元左右。即，100 万平米的房子，若以新房均价售出，可获得 100 万元。京沪二手房成交主力在 300 万以下，按照调整后的新政首套 30%的首付，则有望达到首付的要求。（注：调整前 35%，略低于首付要求）。  每周经济观察： 景气向上：1）土地成交大幅回升。2）煤价上涨。 景气向下：1）华创宏观 WEI 指数下行。2）货运物流、发电耗煤、水泥发运增速回落。3）出行链走弱。4）贸易量价增速均回落。  风险提示： 房价下跌，欧洲经济下行。 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com 执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com 执业编号：S0360519100003 相关研究报告 《【华创宏观】美联储银行定期融资计划（BTFP）用量激增——海外周报第 27 期》 2023-11-13 《【华创宏观】五问“平急两用”基础设施建设——每周经济观察第 44 期》 2023-11-13 《【华创宏观】躁动或提前——每周经济观察第43 期》 2023-11-06 《【华创宏观】特别国债八大领域的投资体量估算——每周经济观察第 42 期》 2023-10-30 《【华创宏观】美债对欧资和日资吸引力不同——海外周报第 25 期》 2023-10-30 华创证券研究所 每周经济观察 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、京沪房地产市场的特殊之处 ..................................................................................... 5 （一）新房市场：增速高，但体量偏小 ......................................................................... 5 （二）二手房市场：体量大，更聚焦刚需 ..................................................................... 5 （三）购房人群：或外来人群购买力影响较大 ............................................................. 6 二、每周经济观察 ............................................................................................................. 7 （一）华创宏观 WEI 指数下行 ........................................................................................ 7 （二）生产：货运物流、发电耗煤及水泥发运增速均下行 ......................................... 8 （三）需求：出行链走弱，土地成交大幅回升 ............................................................. 9 （四）物价：寒潮来袭，煤价上涨 ............................................................................... 11 （五）贸易：量价增速均回落 ....................................................................................... 11 （六）利率债：首批增发国债支持高标准农田建设 ................................................... 12 （七）资金：债券利率有所下行 ................................................................................... 14