统计局11月数据点评：基本面继续筑底，政策传递积极信号

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 12 月 17 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:如何看待当前的房价下行压力？》 2023-12-10 2 《房地产-行业研究周报:11 月百强房企销售数据如何解读？》 2023-12-03 3 《房地产-行业研究周报:“房企白名单”和“三个不低于”如何解读？》 2023-11-26 行业走势图 基本面继续筑底，政策传递积极信号 ——统计局 11 月数据点评 行业追踪（2023.12.09-2023.12.15） 11 月销售继续筑底，一线政策放松传递积极信号 1）销售金额：1-11 月累计销售金额同比-5.2%，较 10 月降速增加 0.3pct。2）销售面积：1-11 月累计销售面积同比-8%，降幅环比增加 0.2pct。对比历史看，前 11 月累计销售面积 10.05 亿平，是自 2016 年以来销售面积最低值。1 月单月销售额为自2015 年来的最低水平。我们认为，目前行业下行趋势因需求疲软，核心问题是居民购买力仍未修复，且房价下行预期抑制真实居住需求释放。另一方面，22 年年末基数较高导致 23 年 11 月销售增速承压，我们预计 12 月销售增速压力仍存。 12 月 14 日，北京、上海限贷政策及普宅认定标准放松，降低购房入市门槛及成本的同时利好刚改需求释放，或有望驱动一线销售回稳，同时稳定市场预期，或对行业基本面边际改善有一定带动作用。从效果看，政策放松后的首个周末，来访、认购均已有不同程度提升，长期效果仍待观察。临近年末冲刺时期，房企降价走量倾向较高，房企或紧抓政策时间窗口加快推盘去化，或对短期需求回升起到积极作用，但当前预期下复苏较难 V 型反转，我们预计全年商品房销售面积同比降幅仍将接近 8%。 开发投资继续疲软，低基数下新开工同比回正 1）开发投资：1-11 月房地产开发投资累计完成额同比-9.4%，累计增速较 1-10 月下降 0.1pct。11 月单月开发投资同比-18.1%，增速较 10 月下滑 1.4pct。2）新开工：1-11 月房屋新开工面积累计同比-21.2%，累计增速较 1-11 月上升 2pct；单月新开工面积同比+4.7%，较 10 月增加 25.9pct。3）施工：1-11 月房屋施工面积累计同比-7.2%，累计增速较 1-10 月上升 0.1pct；单月施工面积同比+6.1%，较 10 月上涨 33.87pct；4）竣工：1-11 月房屋竣工面积累计同比+17.9%，累计增速较 1-10月下降 1.1pct；单月竣工面积同比+10.3%，较 10 月下降 3.07pct。 受销售继续下滑影响，11 月房企开发投资继续疲软。11 月单月新开工、施工面积自22 年来首次实现单月同比环比双正增长，但绝对值较 21 以及 20 仍有一定差距，正增长或与 22 年低基数有关，疫情影响下 22 年 11 月单月新开工面积 0.79 亿平，同比-50.8%。前 11 月累计竣工面积同比增幅较 10 月收窄，但考虑房企竣工普遍集中在 12月，预计全年竣工端仍将保持良好韧性。 到位资金降幅收窄，政策支持融资边际向好 1-11 月全国房地产开发企业到位资金同比-13.4%，较 1-10 月增加 0.4pct。11 月单月到位资金同比-10.5%，较 10 月上升 6.56pct。其中：1）销售回款：1-11 月定金及预收款累计同比-10.9%，较 1-10 月下降 0.5pct。1-11 月个人按揭贷款同比-8.1%，较 1-10 月下降 0.5pct。2）外部融资：1-11 月国内贷款同比-9.8%，较 1-10 月增加 1.2pct。1-11 月自筹资金同比-20.3%，较 1-10 月增加 1.1pct。 11 月，房地产开发企业到位资金累计同比降幅有所收窄，内外部融资均有所修复。分融资渠道看，与销售回款相关的定金及预收款修复好于个人按揭贷款，预期不明朗下，居民加杠杆信心仍较弱。外部融资端，国内贷款与自筹资金累计同比降幅呈均有收窄，房企外部融资边际改善。近期，银行组织多家房企会谈并提出加大房企融资支持力度，我们预计未来针对房企的合理化信贷投放规模有所增加，将有助于缓解房企外部融资压力，房企信用优化对销售回暖或同样能起到带动作用。 12 月新房、二手房销售月度同比有所回落 新房市场本周成交 355 万平，月度同比-21.84%，相较上月下降 10.39pct；累计库存16847 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。截至 12 月 14 日，17 城累计库存 16847 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 180 万平，月度同比+22.96%，相较上月下降 3.83pct。12 月 4 日-10 日，土地市场成交建面 5835 万平，滚动 12 周同比-25.85%；成交总额 1198 亿元，滚动 12 周同比-29.12%；全国平均溢价率 3.26%，滚动 12 周同比-0.05pct。 本周申万房地产指数+1.08%，较上周提升 4.78pct，涨幅排名 6/31，领先沪深 300指数 2.79pct。H 股方面， 本周 Wind 香港房地产指数 +4.45%，较上 周提升7.92pct，涨幅排序 1/11，领先恒生指数 1.65pct；克而瑞内房股领先指数为 4.05%，较上周提升 12.12pct。 投资建议：供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计 24 年行业融资状况有望迎来修复。需求端一线城市政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -29%-24%-19%-14%-9%-4%1%6%2022-122023-042023-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 基本面继续筑底，政策传递积极信号——统计局 11 月数据点评 ....................................... 3 1.1. 11 月销售继续筑底，一线政策放松传递积极信号 ..............................................