房地产京沪楼市新政点评：放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策”

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年12月15日超 配1京沪楼市新政点评放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策” 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 12 月 14 日，北京、上海同步调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策。北京：（1）对普宅认定标准进行优化。调整后，小区建筑容积率在 1.0（含）以上，单套建筑面积在 144平方米（含）以下，5 环内成交价格在 85000 元/平方米（含）以下、5-6 环成交价格在 65000 元/平方米（含）以下、6 环外成交价格在 45000 元/平方米（含）以下的住房视为普宅。（2）下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一下调为 30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区 50%、非城六区 40%。房贷年限由目前最长 25 年恢复至 30 年。（3）降低商业银行新发放房贷利率政策下限。调整后，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加 10 个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加 55 个基点。上海：（1）调整本市普通住房标准。同时满足以下条件的普通住房可以享受优惠政策：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在 144平方米以下（含 144 平方米）。（2）首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 10 个基点，最低首付款比例调整为不低于 30%。（3）二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加 30 个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 6 个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加 20 个基点，最低首付款比例调整为不低于 40%。国信地产观点：1）认房不认贷仅利好置换客群，而本轮新政极大利好了刚需客群，从底部盘活置换链条。2）延续了 9 月份以来各大城市房地产政策放松趋势，明确京沪“因区施策”，为后续进一步放松作铺垫。3）京沪作为楼市动态风向标，新政出台有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望恢复。4）投资建议：京沪本轮政策强化市场信心，相信需求端政策会继续放松，但冰冻三尺非一日之寒，等待春意仍需有耐心。楼市真实复苏是行情开启的关键，虽然 Q4 可能来不及看到明确的地产销售复苏，但向后看半年，目前应是基本面的最低点，可适当布局。而随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展。5）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 认房不认贷仅利好置换客群，而本轮新政极大利好了刚需客群，从底部盘活置换链条京沪本轮楼市新政亮点较多。首先两地普通住宅认定标准中的价格约束指标均因沿用近 10 年从未更新而频遭诟病，此次北京翻倍调高单价限制并取消总价管控，使全市普宅占比提高至七成左右，上海更是完全放开总价段约束仅限制面积段，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。其次，首套和二套请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2均下调房贷利率和首付比例，且首付比例不再区分普宅而更看重区位，降低了居民购买住房的资金门槛和还贷压力，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。虽然此前认房不认贷政策出台对市场的提振作用持续性不佳，但我们认为对本轮京沪新政效果没必要悲观。因为京沪楼市的直接问题是刚需不入场、换房链条打不开，而 9 月的认房不认贷对刚需群体购房没有影响。而这次扩大普宅认定范围、较大幅度降低利率、一定程度降低首付，对刚需有直接利好。所以初步来看，我们看好本轮新政的作用，距市场止跌企稳更进一步。图1：北京新房和二手房单月销售套数（套）图2：北京新房和二手房单月销售均价（元/㎡）资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图3：上海新房和二手房单月销售套数（套）图4：上海新房和二手房单月销售均价（元/㎡）资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 延续了 9 月份以来各大城市房地产政策放松趋势，明确京沪“因区施策”，为后续进一步放松作铺垫北京、上海本轮楼市新政出台，也延续了 9 月以来各大城市房地产政策放松趋势，符合市场的需求与期待。但究其本质仍局限在限贷政策的宽松，虽确实降低了本市符合购房条件的居民购买住房的资金门槛和还贷压力，但对标大部分二线城市及一线城市中的广州，后续尚有较大限购政策放松的空间。考虑到京沪的城市地位对全国居民的吸引力可能虹吸其他地区楼市购买力，我们认为京沪限购政策不可能完全放开，但边际放松的可能性依旧存在。此次京沪在下调房贷利率和首付比例时均选择了“因区施策”，算是初步做了铺垫。我们期待北京城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）以外区域和上海自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 6 个行政区全域能迎来后续进一步的放松。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3表1：9 月以来各大城市出台的房地产放松政策日期政策/新闻9 月 1 日一线城市全面认房不认贷9 月 5 日起沈阳、南京、郑州、合肥、武汉、长沙、昆明、厦门等二线城市陆续完全解除限购9 月 20 日广州新增花都、黄埔、番禺三区全面解除限购，其余限购区非本地社保年限要求放松，下调增值税免税年限9 月 28 日深圳下调个人住房贷款利率下限10 月 16 日杭州优化住房限购政策，下调首付比例及房贷利率下限10 月 18 日起上海、北京陆续优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准10 月 24 日上海金山区优化人才购房政策11 月 14 日广州公积金贷款认房不认贷，首付最低两成11 月 22 日深圳调低二套住房最低首付款比例，放松普通住宅认定标准12 月 14 日北京、上海放松普通住宅认定标准，分区域调低首套及二套住房最低首付款比例及房贷利率资料来源：各地政府官网，国信证券经济研究所整理 京沪作为楼市动态风向标，新政出台有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望恢复从历次房地产周期的房价表现看，一线城市总领先于全国楼市发生变化，尤