香港房地产行业：2024年展望：靜候曙光

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业剖析2023 年 12 月 5 日2024 年展望：靜候曙光住宅租金将受新抵港人士的需求推动：2023 年至今的住宅物业价格指数（中原城市领先指数）回落 2%，而首九个月租金则上涨 7%（按差饷物业估价署计算的租金指数）。我们看到，加息影响在很大程度上被正面因素缓解，例如政府的人才引进举措带动专才和外籍人士流入。我们预计住宅租金将继续受到新抵港人士的需求推动，并在 2024 年同比增长 5%，而住宅价格将下降不到 5%，更多取决于利率前景变化的时间。主要购物区的租金反弹。我们预计2024年主要购物区的零售租金将同比反弹 6-8%，主要是由于零售环境改善以及游客人数逐步恢复支持非必需品和轻奢行业，从而提高了租金负担能力。同时，我们看到必需消费品继续面临宏观不确定性的影响，对社区购物中心的租金构成压力。写字楼仍然有待复苏。相比之下，主要中央商务区的空置率有所上升，2023 年净吸纳量出现负值。我们同時看到写字楼的需求不足以满足庞大的落成量，目前预租進度缓慢。另一方面，在主要写字楼租金较峰值调整30-40%后，由于租户去中心化趋势正在放缓，我们认为业主不愿进一步削减市值租金。我们预计写字楼租金将在 2024 年上半年下降 3-5%，下半年有望企稳，而由于市值租金和到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可能面临显着的租金负调整。相对于写字楼，更偏好住宅/零售。总的来说，我们相对写字楼更偏好住宅和零售物业。因此，我们认为专注于中端住宅市场及零售元素较多的开发商将在下半年获益更多，包括新鸿基地产（16 HK/买入）。房地产投资信托基金对利率非常敏感，任何利率轨迹变化的信号均可能导致重大的重估。考虑到写字楼租金持续疲软，应避开写字楼元素较多的收租股。主要风险：1）利率轨迹和变化幅度超出预期；2）股市和宏观环境的不确定性；以及 3）游客数目和消费市场复苏慢于预期。估值概要 资料来源：FactSet、交银国际预测 *截至 2023 年 12 月 1 日收盘价行业与大盘一年趋势图 资料来源: FactSet 香港房地产行业行业评级同步公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY23EFY24E FY23E FY24E FY23E FY24EFY23E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入110.1076.058.2438.6799.28.80.370.366.5新世界发展17 HK买入15.8011.102.4311.2814.68.70.140.1421.2恒基地产12 HK中性23.8421.252.2652.7579.47.70.310.318.9领展房托823 HK中性38.8038.502.7062.65714.214.50.520.527.1平均9.49.90.340.3310.912/224/238/2312/23-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152023 年 12 月 5 日香港房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2目录香港房地产 – 等待利率前景改善....................................................................................................3投资观点及建议 ...........................................................................................................................................................................................3住宅市场 – 人口结构改善将缓减加息的影响............................................................................................................................................5零售租金见底且温和回升..........................................................................................................................................................................112024 年写字楼市场仍然有待复苏.............................................................................................................................................................14估值表 .........................................................................................................................................................................................................182023 年 12 月 5 日香港房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3香港房地产 – 等待利率前景改善投资观点及建议香港房价经历了波动的一年，2023 年 1 季度反弹后，自 2 季度起下降，年初至今房价指数回落约 2%。住宅价格和零售租金前景因基本面变化而更具韧性，而写字楼前景仍然有待复苏。我们认为加息週期完結时点是行业重估的最重要驱动因素。总的来说，我们偏好住宅和零售物业多于写字楼。1)住宅物业：我们认为，外籍人士和专才的流入，以及香港人口结构的趋于稳定，将继续为租赁需求提供支撑，而房价继续受到高利率环境的影响，更多地取决于美联储的利率前景。我们的基本情境预测为：2024 年房价基本保持稳定（下降<5%），租金将同比上涨 5%。2)零售物业：我们预计游客人数稳定复苏将继续对非必需品和轻奢侈品行业有利，而必需品消费将因宏观的不