房地产行业中央经济工作会议点评：“先立后破”，推动构建房地产发展新模式

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评报告 2023 年 12 月 12 日 推荐（维持） ——中央经济工作会议点评 总量研究/房地产 再提“防风险”，且“房地产”置于首位，或表明依然高度重视房地产领域风险防范化解工作，后续或可关注包括融资端在内的供需两端进一步政策支持；加快推进“三大工程”，或实现“先立后破”，推动构建房地产发展新模式。 q 再提“防风险”，且“房地产”置于首位，或表明依然高度重视房地产领域风险防范化解工作，后续或可关注包括融资端在内的供需两端进一步政策支持。会议强调“持续有效防范化解重点领域风险”、“坚决守住不发生系统性风险的底线”，与 12 月政治局会议表述一致，判断“防风险”或仍是重要政策目标；同时明确“要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险”，将房地产放在首位，并提出“积极稳妥化解房地产风险”，或表明依然高度重视房地产领域的风险防范化解工作；同时提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，与 11 月 17 日中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会一致，后续或可关注包括融资端在内的供需两端进一步政策支持。 q 加快推进“三大工程”，或实现“先立后破”，推动构建房地产发展新模式。“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，在 7 月政治局“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”表述的基础上更进一步，或意味着“三大工程”有望加速落地，在新的模式下直接拉动经济；同时会议也提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，一方面，“三大工程”或是房地产发展新模式内涵的一部分，另一方面，加快推进“三大工程”或可实现“先立后破”，在短期内拉动经济增长，并配以相关基础性制度的完善，推动构建房地产发展新模式。据我们测算，35 城城中村改造房地产投资额约为 11.2 万亿元，拉动房地产产业链总投资额约为 16.2 万亿元；估算 35 城保障性住房缺口对应总投资额约 50 万亿元，对应可拉动产业链投资或超 70 万亿元。（详见《行业均衡与主体平衡——房地产业 2024 年投资策略》） q 配置建议： 股票方面：（1）关注融资端政策和需求端共同发力，关注落地节奏，关注三大工程对经济和地产投资的带动作用；（2）在政策进一步改善下，24 年年末“有效库存”去化周期或不到 3 年，或助力 24 年下半年开工和房价企稳，从而进一步改变购买能力和意愿。 房地产角度：基于需求端政策的边际改善预期以及供应端的结构性短缺和过剩并存，维持“弱β交易强α”的策略。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【万科 A】等，以及从区域开始扩大发力的弹性标的【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：若明年竣工回落预期提前落地，或可加大关注。“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注 C 端入口强化，C 端进入 B 端，高端下沉中端，以及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等； 风险提示：政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 274 5.4 总市值（十亿元） 2909.7 3.8 流通市值（十亿元） 2635.4 3.9 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -5.0 -4.3 -18.0 相对表现 -0.3 6.6 -3.5 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《供需关系的重大变化或推动行业走向“新的均衡”——中共中央政治局会议点评》2023-07-25 2、《政策或将进一步宽松，保交楼或加速落地——中共中央政治局会议点评》2023-04-30 3、《风格切换不缺席，系统性风险担忧缓释——中共中央政治局会议点评》2022-07-28 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 研究助理 ouyuxuan@cmschina.com.cn 孔嘉庆 研究助理 kongjiaqing@cmschina.com.cn -25-20-15-10-50510Dec/22Apr/23Jul/23Nov/23(%)房地产沪深300“先立后破”，推动构建房地产发展新模式 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。 债券方面： （1）若融资端政策进一步改善和落地，部分房企短端债券价格或有望持续修复，长端债券价格修复或可关注需求端的进一步修复；（2）“展期组”房企未来的永续经营能力或取决于资产质量以及债务结构；（3）规模国央企或仍是稀缺资产。 q 风险提示：政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。 近年中央经济工作会议重点内容对比见下页： 敬请阅读末页的重要说明 3 行业点评报告 图 1：近年中央经济工作会议重点内容对比 资料来源：新华社、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业点评报告 分析师承诺 负责本研究报告的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 评级说明 报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后 6-12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，A 股市场以沪深 300 指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 指数为基准。具体标准如下： 股票评级 强烈推荐：预期公司股价涨幅超越基准指数 20%以上 增持：预期公司股价涨幅超越基准指数 5-20%之间 中性：预期公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间 减持：预期公司股价表现弱于基准指数 5%以上 行业评级 推荐：行业基本面向好，预期行业指数超越基准指数 中性：行业基本面稳定，预期行业指数跟随基准指数 回避：行业基本面转弱，预期行业指数弱于基准指数 重要声明 本报告由招商证券股份有限公司（以下简称“本公司”）编制。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告基于合法取得的信息，但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除法律或规则规定必须承担的责任外，本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何