房地产行业中观指标的预测框架和趋势展望：迈向新的均衡点

行业研究丨深度报告丨房地产 [Table_Title] 迈向新的均衡点 ——中观指标的预测框架和趋势展望 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 24 丨证券研究报告丨 报告要点 [Table_Summary]目前政策级别也只是在逐步回归中性或常态，并没有进入扩张或刺激阶段，短期效果大概率还是平滑下行斜率，预计行业基本面仍将有调整，明年总量可能接近均衡区间。销售在供需两端都有压力，补库存意愿仍处低位，还将面临拿地聚焦高能级城市引致的缩量效应，只有竣工不确定性较高，保交楼政策决定方向和弹性。当前阶段关注两条主线：1）具备穿越周期能力且产品力突出的优质开发商；2）股价超调的弱周期性板块的优质龙头，包括物业管理和代建行业。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 %%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 迈向新的均衡点 ——中观指标的预测框架和趋势展望 行业研究丨深度报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 销售预测：今年约 11.3 亿平，中性假设下明年约 10 亿平 明年初在建未售和已推未售等存量供应指标或将双位数下降，今年拿地缩量也将导致新增优质供应面临较大约束，去化率大概率难有明显起色，预计明年销售或仍将面临压力，行业继续寻找新的均衡点。换一个角度，常规政策效果有限，当前销售的真实边际仍有下行压力，但考虑城中村改造等系列托举政策的对冲作用，可将当前边际隐含的年化值作为明年销售预测的基准情景，而今年剩余月份销售基本在季节性范围内。中性假设下，预计今年商品房销售面积同比下降 7.8%（较调基前下降 16.7%）至 11.3 亿平，明年同比下降 11.6%至 10.0 亿平；今年销售额同比下降 4.9%（较调基前下降 10.7%）至 11.9 万亿，明年同比下降 11.6%至 10.5 万亿。 开工预测：今明年分别为 9.3/8.0 亿平 新开工是狭义层面的补库存，与上年拿地并无因果关系，房企补库存意愿主要取决于三个因素，一是销售预期，二是在手库存，三是资金链情况。当前阶段三大影响因素尚未出现明显改善，补库存强度依然较低，拿地聚焦高能级城市也导致缩量效应。预计今年新开工面积同比下降22.0%（较调基前下降 22.5%）至 9.3 亿平，明年同比下降 14.5%至 8.0 亿平。 竣工预测：今年为 9.8 亿平，保交楼进展决定明年方向和弹性 竣工在大趋势上是开工和销售的滞后结果，自然竣工周期已经逐步见顶，但近年来实际竣工与理论竣工出现明显缺口，在交付合同约束和保交楼政策推动下，预计累积缺口将会逐步填平，进而对竣工构成支撑。预计 2023 年竣工面积同比增长 14.7%（较调基前增长 14.2%）至 9.8亿平；若不考虑缺口回补，则预计 2024 年竣工面积同比下降 11.3%至 8.7 亿平；中性情境下，假设 2020-2023 年实际竣工与理论竣工的累积缺口在 2024 年回补 15%，则 2024 年竣工面积同比下降 0.7%至 9.8 亿平；乐观情境下，假设 2020-2023 年实际竣工与理论竣工的累积缺口在 2024 年回补 30%，则 2024 年竣工面积同比增长 9.9%至 10.8 亿平。 投资预测：今明年分别为 11.2/9.7 万亿元 房地产开发投资主要由建安投资和土地购置费构成，建安投资可拆分为施工面积×实际施工强度×建安投资价格变化，土地购置费滞后于合同口径的土地成交，当前施工面积仍处于下行通道，施工强度难有起色，土地市场偏弱的传导仍处前期阶段，因此投资表现预计延续弱势。预计 2023 年房地产开发投资完成额同比下降 9.6%（较调基前下降 16.1%）至 11.2 万亿元，2024年同比下降 13.4%至 9.7 万亿元。此外，若城中村改造和保障房建设推进加快，投资端表现将有一定支撑，只是口径归并可能有偏差。 投资建议：关注具备穿越周期能力的优质开发商和弱周期性板块的优质龙头 行业正在迈向新的均衡点，目前政策级别也只是在逐步回归中性或常态，并没有进入扩张或刺激阶段，短期效果大概率还是平滑下行斜率，预计行业基本面仍将有调整，明年总量可能接近均衡区间。当前阶段关注两条主线：1）具备穿越周期能力且产品力突出的优质开发商；2）股价超调的弱周期性板块的优质龙头，包括物业管理和代建行业。 风险提示 1、预测框架可能存在时代局限性； 2、后续政策进展和效果存在不确定性。 [Table_StockData] 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《单月销售降幅收窄，均价结构性提升——2023年 1-10 月统计局房地产数据点评》2023-11-17 •《三大工程意味着什么？》2023-11-16 •《稳慎有序、功在长远——可售型保障房影响有多大？》2023-10-29 -27%-15%-3%9%2022/112023/32023/72023/11房地产沪深300指数2023-12-01%%%%%%research.95579.com3 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 24 行业研究 | 深度报告 目录 2024 年行业基本面展望：迈向新的均衡点 ................................................................................... 6 销售预测：今年约 11.3 亿平，中性假设下明年约 10 亿平 ............................................................ 8 开工预测：今明年分别为 9.3/8.0 亿平 ........................................................................................ 10 竣工预测：今年为 9.8 亿平，保交楼进展决定明年方向和弹性 ................................................... 13 投资预测：今明年分别为 11.2/9.7 万亿元 .................................................................................. 17 建安投资预测：今明年分别为 6.7/6.0 万亿元 ............................................................................................ 18 土地购置费预测：今明年分别为 3.9/3.1 万亿元