房地产行业周度观点更新：产业政策的三层空间

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 产业政策的三层空间 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Tablary]如何理解未来产业政策的空间？主要包括三个层次：1）常规框架内的首付、利率、限购和税费等手段，均有一定的优化余地，地方层面的因城施策，在时间上也有灵活性，只是政策效果可能相对有限。2）当前政策框架内，产业需求端政策仍有较大的定向宽松空间，包括结构性工具、公积金深度降息等；房贷利率大幅定向降低之后，租售比与房贷利率的倒挂将显著收敛甚至转正，稳需求和稳房价的效果将显著提高。3）海外版本的应对方式中短期内不现实，但超常规政策手段仍有预期，包括更大规模的收储和旧改，主要是防风险的紧迫性和相机抉择问题。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 产业政策的三层空间 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 核心观点 止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期有所提振，但 4 月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年 4 月和 9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且顺周期板块估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+1.84%，相对沪深 300 的超额收益为+0.61%，行业排名相对居中（18/32）；年初至今长江房地产指数+1.39%，相对沪深 300 的超额收益为-2.94%，行业排名相对靠后（29/32）。本周房地产板块表现尚可，开发类标的有一定涨幅，物管和收租类有涨有跌。 政策：上海明确 2026 年城中村改造再提速，北京继续优化房地产相关政策刺激需求。 地方：上海明确在 2026 年全面启动城中村整体改造项目，2027 年全面完成小梁薄板房屋改造，继续开展老旧小区改造，加快推动商业商务提升活力，促进产业用地提质增效、推动“一江一河一带”功能融合和品质提升，强化历史文化保护传承等。北京发布房地产相关优化政策，涉及符合商品住房购买条件的居民家庭购买五环外商品住房不限套数，扩大首套房公积金贷款支持范围、提高二套房公积金贷款额度、降低公积金贷款最低首付比例等，有助于降低居民购房成本，有望在一定程度上激发五环外市场活力，进一步刺激需求释放。 销售：样本城市成交量季节性回落，二手同比相对略好。 成交量季节性回落，二手同比相对略好。37 城新房成交面积四周滚同比-19.1%，较上周-0.1pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比-0.5%，较上周+1.6pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-5.3%，19 城二手房成交面积累计同比+14.6%。8 月截至 8 日，37 城新房成交面积当月同比-23.1%，19 城二手成交面积当月同比-2.7%，12 城新房及二手成交面积合计-17.0%。 当周热点：产业政策的三层空间 今年 Q2 以来行业量价下行压力加大，尤其核心城市的二手房价格，止跌回稳的产业政策目标面临较大挑战，宽松政策有进一步加码的必要；北京已率先取消五环外购房套数的限制，但仍保留 2 年社保或个税门槛，其他核心城市远郊区域也有望结构性松动。如何理解未来产业政策的空间？主要包括三个层次：1）常规框架内的首付、利率、限购和税费等手段，均有一定的优化余地，地方层面的因城施策，在时间上也有灵活性，只是政策效果可能相对有限。2）当前政策框架内，产业需求端政策仍有较大的定向宽松空间，包括结构性工具、公积金深度降息等；央行的结构性工具已惠及科技、外贸和消费等领域，但尚未惠及居民购房，公积金存贷款利率目前也明显偏高；房贷利率大幅定向降低之后，租售比与房贷利率的倒挂将显著收敛甚至转正，稳需求和稳房价的效果将显著提高。3）海外版本的应对方式中短期内不现实，但超常规政策手段仍有预期，包括更大规模的收储和旧改，主要是防风险的紧迫性和相机抉择问题。地产股估值仍处相对低位，且产业政策有宽松空间，看好后续交易性窗口，以及稳定现金流领域。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何看待产业政策的节奏和空间？——房地产行业周度观点更新》2025-08-03 •《如何看待反内卷对地产的间接影响？——房地产行业周度观点更新》2025-07-27 •《核心地块供应继续放缓，中型房企拿地表现更好——2025 年 6 月房企拿地质量报告》2025-07-23 -7%13%33%52%2024/82024/122025/42025/8房地产沪深300指数2025-08-10%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 8 月 8 日） 累计收益排名29/32周度涨跌幅长江行业排名18/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)1.39%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-2.94%行业周度涨跌幅(长江房地产指数)1.84%超额收益(相对沪深300)0.61%证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来3762.90%2.59%7.80%990.98%0.80%16.55%2810.01%-0.27%11.95%601155.SH新城控股36110.73%9.51%33.78%001914.SZ招商积余1395.71%6.22%24.31%1503.HK招商局商业房托144.58%1.48%17.57%600383.SH金地集团1742.94%2.39%-12.10%1209.HK华润万象生活8005.30%5.59%38.07%0405.HK越秀房产信托基金434.49%4.49%-3.13%001979.SZ招商蛇口8042.42%1.95%-11.48%603506.SH南都物业264.26%3.71%61.10%2191.HK顺丰房托233.72%2.33%2.40%600376.SH首开股份692.28%2.67%2.28%3990.HK美的置业552.70%2.94%48.58%0823.HK领展