房地产行业百强销售月报(2023年11月)：11月百强销售额同比-30%，销售修复力度边际走弱

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 12 月 1 日 行业研究 11 月百强销售额同比-30%，销售修复力度边际走弱 ——房地产行业百强销售月报（2023 年 11 月） 房地产（地产开发） 11 月，百强房企销售额环比-3.4%，同比下降 30.0%，同比降幅较 10 月扩大1.7pct，销售均价同比小幅提升 2.5%；1-11 月，百强房企销售额同比减少 15.5%，降幅较 1-10 月扩大 1.5pct；整体看，11 月百强房企销售额修复力度边际走弱，需求侧宽松政策有利于避免销售大幅回落，市场或仍将维持弱复苏节奏。 11 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为 2,007亿元、2,860 亿元、3,660 亿元、4,285 亿元；1,066 万平、1,571 万平、2,074 万平、2,418 万平，当月同比分别为-17.2%、-25.1%、-26.9%、-30.0%；-30.8%、-30.2%、-30.3%、-31.7%，环比分别为-1.7%、+1.3%、-2.5%、-3.4%；-2.4%、+7.7%、+14.5%、+10.6%。 1-11 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为24,373 亿元、34,474 亿元、46,693 亿元、55,288 亿元；14,312 万平、19,795万平、26,252 万平、30,965 万平，累计同比分别为-10.0%、-11.0%、-13.8%、-15.5%；-19.7%、-20.7%、-23.6%、-23.4%。 1-10 月百强房企销售集中度同比下降 1.2pct 至 36.9%，同比连续 3 个月回落。1-11 月 TOP50 房企销售额累计同比中位数继续下滑至-9.4%，累计同比正增长的房企数量较 10 月有明显减少，头部房企销售进一步承压。 1-10 月，TOP10/20/50/100 房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为16.4%、22.8%、30.8%、36.9%，百强房企销售额集中度同比下降 1.2pct。 11 月，20 家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：华润置地（+9.1%）、招商蛇口（+3.2%）、万科地产（+2.7%）；1-11 月，20 家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为越秀地产（+28.8%）、华发股份（+18.3%）、华润置地（+13.6%）。 1-11 月，TOP50 房企中的 46 家房企全口径销售额累计同比平均值为-10.7%，中位数-9.4%，其中累计同比正增长公司有 16 家，较 1-10 月减少 4 家；累计同比在+30%以上的房企有 2 家，较 1-10 月减少 6 家，头部房企销售进一步承压。 投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募 REIT 积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科 A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募 REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231122 地产融资强调一视同仁，物管关联应收保障提升——对近期房地产政策的跟踪报告20231113 政策宽松行业趋稳，吹尽狂沙底部掘金——房地产（地产开发）2024 年投资策略 20231108 前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升——土地市场月度跟踪报告（2023 年 10 月） 20231102 10 月百强销售额同比-28.3%，销售边际改善幅度较小——房地产行业百强销售月报（2023 年 10 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百强房企 11 月销售额环比转负，单月同比降幅扩大 1.7pct 至-30.0% 1.1、 TOP10/20/50/100 房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10 房企 2023 年 11 月，TOP10 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 2,007 亿元、1,394 亿元、1,066 万平，同比分别为-17.2%、-20.8%、-30.8%（较上月分别变动+7.6pct、-0.5pct、-5.3pct），环比分别为-1.7%、-4.9%、-2.4%； 2023 年 1-11 月，TOP10 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 24,373 亿元、17,284 亿元、14,312 万平，累计同比分别为-10.0%、-7.7%、-19.7%，较上月累计同比分别变动-0.7pct、-1.4pct、-1.0pct。 图 1：TOP10 房企累计销售规模 图 2：TOP10 房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图 3：TOP10 房企累计销售同比 图 4：TOP10 房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 ▶TO