房地产行业最新观点及1-10月数据深度解读：期待需求和融资端政策进一步双向发力

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2023 年 11 月 17 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-10 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 10 月单月销售面积基期调整同比增速-11.0%（较上月减少 0.8pct），季调环比为-2.0%，市场热度短期略有回落；往后看，据房管局高频数据 11 月 1-9日销售面积同比负增速较 10 月单月略扩大及案场带看等领先指标，判断后续伴随政策更进一步宽松以及“卖一买一”中“先卖后买”的逐步转化，需求有望逐步释放； 居民购买能力方面，关注居民存款余额往房产搬家转化率的问题，以及背后防御性存款动机变化的影响；购买意愿方面，相对二手房来访的同比转正，新房案场带看量同比增速由回升转为持平，关注未来房价走向对意愿的带动； ❑ 10 月单月竣工面积基期调整同比增速为+13.5%（较上月减少 11.5pct），季调环比为-2.9%，维持判断“短期竣工增速或将高位震荡回落”，强调竣工回补后明年或开启回落周期，明年可关注竣工回落预期落地后的产业链机会； 10 月单月新开工面积基期调整同比增速为-21.1%（较上月减少 6.5pct），季调环比为-1.3%，单月新开工同比滞后于土地成交面积市场的持续低迷，趋势下行。往后看，判断新开工短期受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，反弹弹性有限，但明年二季度后有效库存去化周期或已不到 2.5 年，大概率倒逼新开工见底及被动反弹； 10 月单月投资金额基期调整同比增速为-11.3%（较上月基本持平），季调环比为 0.0%，往后看，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，但建议积极关注后续“三大工程”（规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设）等对投资新的拉动； ❑ 10 月单月到位资金基期调整同比增速为-16.8%（较上月增加 1.1pct），季调环比为-1.6%，结构上融资类到位资金同比回落，销售类到位资金与销售金额同比走势一致，连续回升； 10 月末房地产行业资金链指数趋势回落（114%），仍处于历史较低水平，往后看，若融资端持续支持及销售端逐步恢复，行业资金面有望改善； 10 月 70 城中一线、二线和三线城市房价均下跌，下跌城市数量进一步增加。10 月 70 城整体新房房价环比-0.38%；结构上，新房房价环比上涨城市数为11 个（较上月减少 4 个），持平 3 个（较上月增加 2 个），下跌 56 个（较上月增加 2 个）；一线新房房价环比-0.3%，二线环比-0.2%，三线环比-0.5%； ❑ 投资建议：（1）房价回落叠加政策改善，或激活 Q4 购买意愿、资格和合理杠杆；“有效库存”去化周期已健康，24 年中或不到 2.5 年，意味着 24 下半年开工和房价或在中期均衡出现下反弹，从而进一步改变购买能力和意愿；（2）市场近期在推盘放量与政策放松并存背景下，提前“定价”基本面连续性担忧，或形成较好的房地产产业链进场价格区间； （3）关注进一步可能的政策宽松，不限于需求端（博弈情绪升温或仍是催化），关注三大工程对经济和地产的带动作用； 房地产板块：维持“弱 β 交易强 α”的策略。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【万科 A】等，以及从区域开始扩大发力的弹性标的【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：若明年竣工回落预期提前落地，或可加大关注。中长期“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型的长赛道机会，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：政策改善不及预期，销售下滑超预期，库存去化不及预期，市场流动性改善不及预期，行业资金面改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 274 5.2 总市值（十亿元） 3050.8 3.7 流通市值（十亿元） 2760.6 3.9 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 2.1 -1.3 -6.0 相对表现 3.6 8.9 0.8 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《一线城市新房成交面积同比转正——样本城市周度高频数据全追踪》2023-11-12 2、《新房案场指数较上月边际改善——样本城市周度高频数据全追踪》2023-11-05 3、《百强单月销售额同比负增速持续收窄，结构上 TOP51-100 同比明显回升——23 年 10 月百强销售解读》2023-11-01 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -15-10-505101520Nov/22Mar/23Jul/23Oct/23(%)房地产沪深300期待需求和融资端政策进一步双向发力 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 23 年 1-10 月全国房地产相关数据，1-10 月累计房地产销售面积 9.26 亿平，累计同比（基期调整）-7.8%，房地产销售金额 9.72 万亿元，累计同比（基期调整）-4.9%；新开工面积 7.92 亿平，累计同比（基期调整）-23.2%；竣工面积 5.52 亿平，累计同比（基期调整）+19.0%；开发投资额 9.59 万亿元，累计同比（基期调整）-9.3%；到位资金 10.73 万亿元，累计同比（基期调整）-13.8%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据； （2）统计局公布 23 年 10 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比-0.38%，其中一线城市环比-0.30%，二线城市环比-0.20%，三线城市环比-0.50%；二手房房价环比-0.58%，其中一线城市环比-0.80%，二线城市环比-0.50%，三线城市环比-0.60%； （3）统计局公布 23 年 10 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-0.10%，同比+0.10%。 图 2：10 月份 70 城新房房价环比-0.38%，二手房房价环比-0.58% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业深度报告 图 3：销售、新开