房地产行业专题报告：当前地产行业值得重视的几个变化

行 业 研 究 2023.11.15 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 当前地产行业值得重视的几个变化 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,198.91 销售收入(亿元) 32,981.18 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 21.99 平均股价(元) 5.39 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind，方正证券研究所 相 关 研 究 《楼市活跃度提升，市场分化明显——十二城地产政策优化调研反馈》2023.09.14 楼市持续弱修复，方向基本确立。 地产销售各项指标走出低谷，目前处于弱修复阶段，幅度相对缓慢：1）从统计局数据看：商品房销售额 7 月单月同比下降 19.3%，8 月、9 月、10 月同比降幅分别收窄 2.9pct、2.8pct、5.5pct；2）从 14 城二手房销售高频数据看：二手房销售面积 6-8 月经历小幅调整，9 月后销售面积四周同比企稳回正，维持于+20.0%左右的区间；3）从百强房企销售数据看：8 月百强房企销售额同比降幅扩大至-41.4%，9 月、10 月同比降幅分别收窄 17.5pct、1.8pct；4）从社会融资数据看：10 月新增居民中长期贷款较去年同期有所增加。 地产行业信用风险向头部稳健房企蔓延，但基本得到控制。 近期头部房企多只海外债价格出现异常波动，使外界产生地产信用风险或向头部房企蔓延的担忧。11 月 6 日深圳国资委表示万科海外债价格的波动并非理性，公司具备足够的安全性，且遭遇极端情况有充分的信心积极应对，国资表态有力提振市场信心，且 11 月 7 日四部委召集多家房企座谈向市场传达积极信号,使后续头部房企海外债价格修复。我们认为对于头部房企，历来稳健经营，财务状况良好，资产负债健康，且受中央重视与政策支持，出现信用风险的概率较低。 中央层面持续表明稳楼市决心，政策或将进入新一轮宽松期。 近期，中央层面持续重视房地产行业，且首次于中央金融工作会议大量提及房地产：1）中央金融工作会议提出一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求；2）四大行集体表态要化解房地产、地方债务等领域的风险；3）央行行长、副行长接连表态房地产市场和行业的长期稳定发展存在支撑；4）住建部部长倪虹接受访谈表明要促进房地产市场平稳健康和高质量发展。 政策或将进入新一轮宽松期，目前政策从供给端、需求端、企业端三个层面表明了稳楼市的决心。1）供给端：土地限价放松，取消郊区容积率限制；2）需求端：一线城市限购松动，上海金山区出台人才安居新政；3）企业端：第二支箭再次发声，支持部分民企发行债券融资。 “三大工程”新模式改革框架逐步清晰，有望获得财政支持。 11 月 11 日，住建部部长表示加快“三大工程”建设是党中央根据房地产市场新形势推出的重要举措。“三大工程”及中央表态如下： 1）规划建设保障性住房。10 月底，国务院下发《关于规划建设保障性住房的指导意见》，指出加大保障性住房建设和供给。 2）城中村改造。9 月 5 日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在 43 个城市开展低效用地再开发试点。 3）“平急两用”公共基础设施建设。7 月 20 日国务院副总理何立峰指出要积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设。 11 月 8 日央行行长表态将为“三大工程”提供中长期低成本资金支持，资金来源具体为三个方面： 1）社会资本：2023 年 7 月 21 日，国务院常务会议指出鼓励和支持民间资方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -23%-16%-9%-2%5%12%22/11/15 23/1/27 23/4/10 23/6/2223/9/3 23/11/15房地产沪深300房地产 行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 本参与城中村改造。 2）专项债：2023 年 9 月 12 日，21 财经报道，符合条件的城中村改造项目将纳入专项债支持范围，预计明年发行。 3）专项借款：2023 年 9 月 18 日，21 财经报道，在银行贷款方面，监管部门明确，设立城中村改造专项借款。 投资建议：楼市复苏方向确立，新一轮政策宽松有望加快复苏节奏，行业新模式改革框架清晰，且有望获得财政支持。 我们认为目前楼市修复延续，市场对于头部稳健房企出现信用风险的顾虑减弱，中央持续表态有望提振楼市信心，地产新模式改革框架逐步清晰，行业在发展与探索中完成新模式的平稳过渡值得期待，推荐地产板块。标的方面，核心关注：天健集团、我爱我家、天地源、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、城投控股），②存量房赛道（贝壳-W）、③格局优化（建发国际集团、华发股份、越秀地产、滨江集团）、④优质龙头（万科 A、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 房地产 行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:统计局数据：商品房销售单月同比降幅持续收窄 图表2:百强房企销售额单月同比处于修复阶段 资料来源：Wind，国家统计局，方正证券研究所 资料来源：克而瑞，方正证券研究所 图表3:目前 14 城二手房周度成交四周同比维持双位数增长 资料来源：Wind，各地房管局，方正证券研究所 图表4:万科多只海外债价格下跌后修复 图表5:龙湖多只海外债价格下跌后修复 资料来源：Wind，方正证券研究所 资料来源：Wind，方正证券研究所 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-10商品房单月销售额当月同比-60-40-200204002,0004,0006,0008,00010,00012,0002023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-10(%)(亿元)单月销售金额2022年月销售中枢2021年月销售中枢单月销售金额同比-60%-30%0%30%60%90%120%150%01-0601-1301-2001-2702-0302-1002-1702-2403-0303-1003-1703-2403-3104-0704-1404-2104-2805-0505-1205-1905-2606-0206-0906-1606-2306-3007-0707-1407-2107-2808-0408-1108-1808-2509-0109-0809-1509-2209-29