房地产行业：23年10月REITs月报，行情进入低估值区间，背离Q3业绩走势

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 39 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业:23 年 10 月 REITs 月报 行情进入低估值区间，背离 Q3 业绩走势 [Table_Summary] 核心观点：  10 月政策面加强了以“管资产”为核心的基础设施 REITs 存续期规则体系建设。10 月 27 日，沪深交易所发布《公开募集 REITs 规则适用指引第 5 号—临时报告》，要求在资产运营、基金运作、机构行为以及行情舆论四个方面出现重大变化时披露临时报告，加强对于业绩表现、规范运作和底层资产运营情况相关事项的监管规范。试点行业方面，工信部等六部门首次提出积极推进算力基础设施发行 REITs。  10 月项目申报速度明显提升，7 单项目已申报审核，其中包括 4 单商业REITs。申报的商业 REITs 中金茂 REIT、华润 REIT 和印力 REIT 底层资产均为 TOD 商业综合体，其收入增速较高。根据招募说明书历史数据，3单项目收入、EBITDA 和 NOI 在过去三年内的 CAGR 基本上能超过 10%，年增速多为两位数增长。主要系采取了固定加提成的租金模式以及多元化经营，兼顾稳定性与成长性，甚至在疫情期间逆势增长。  10 月 C-REITs 行情走弱，市场活跃度进一步下降。根据 Wind 数据，10月C-REITs综合收益指数下降4.8%，日均换手率0.63%（-0.06pct）。截至 10 月 31 日，中国 C-REITs 市场总规模达 916 亿元，流通盘市值达 400 亿元，上市基金总数 29 只，新增一单高速 REIT（募集 30 亿元）。10 月总交易量 10.1 亿份，环比下降 2.1 亿份，市场活跃程度进一步下滑。10 月 C-REITs 整体走势弱于股债表现，整月走势低于 NAV，处于低估值区间。主要系中旬行情持续走弱，月末业绩期对行情有提升作用。10 月不动产板块中产业园、物流设施和保租房分别下滑 6.4%、10.2%和 4.7%。经营权板块中高速、水电环保及新能源均下滑，跌幅分别为 4.6%、5.3%和 4.2%，表现整体优于不动产。  23Q3 业绩超过预期且板块间较为均衡，收入完成 27%，可分配金额完成 29%，进一步巩固 REITs 的投资价值。根据各基金三季报，Q3共有 28 只 REITs 披露业绩，共完成收入 28.8 亿元，可分配金额 19.1亿元。存续项目收入增长 1.8 亿元，增幅 7%，产业园、物流设施、高速公路和水电环保板块收入增长明显。新能源板块 Q3 收入环比下滑，减少 1.2 亿元，降幅 33%。保租房板块十分稳定，几乎无变化。分配指标表现最好的是新能源板块，可分配金额完成率 54%，环比增加82%，主要系京能光伏 REIT 收回 2 亿元国补。若不考虑非经常性因素，不动产及水电环保板块可分配完成率均接近 30%。Q3 分配指标超预期基金数量增长；除部分高速 REITs 外，分配指标不及预期的项目均是受经营性预留、现金流周期性等因素影响，其经营情况依旧良好。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施项目收入降低的风险。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-11-16 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -22%-15%-8%-1%5%12%11/2201/2303/2305/2307/2309/23房地产沪深300股票报告网整理http://www.nxny.com 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 39 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 11.78 2023/10/31 买入 20.34 1.64 1.70 6.7 6.4 6.8 9.4 7.2% 7.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.98 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 12.9 6.6 7.7 4.7 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 12.35 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 8.0 7.0 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 5.55 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 5.1 5.1 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.50 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 2.0 4.4 2.8 2.5 19.7% 8.0% 华发股份 600325.SH 人民币 8.14 2023/10/12 买入 13.65 1.24 1.41 8.5 7.5 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.01 2023/10/27 买入 14.02 1.44 1.72 5.6 4.7 4.1 2.4 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.39 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.1 6.3 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.14 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 7.2 6.6 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.84 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 29.5 12.4 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 7.78 2023/10/31 买入 18.86 1.64 1.70 4.4 4.2 6.8 9.4 7.2% 7.0% 中国海外发展 00688.HK 港币 1