房地产行业2018年报和2019一季报综述：结转兼具规模质量，杠杆向下销售向上

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告行业研究/深度研究 2019年05月08日 房地产 增持（维持） 陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 chenshen@htsc.com 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 021-28972087 联系人 linzhengheng@htsc.com 1《房地产: 4 月销售热度延续，优质二线成长弹性依旧》2019.05 2《金地集团(600383,买入): 一二线广积粮，稳步迈向新高度》2019.04 3《万科 A(000002,买入): 结转大幅增长，销售稳步修复》2019.04 资料来源：Wind 结转兼具规模质量，杠杆向下销售向上 房地产行业 2018 年报和 2019 一季报综述 核心观点 我们从 A 股上市房企中挑选出 77 家房企（包括 7 家龙头房企、34 家中型房企、36 家小型房企），从业绩、销售、扩张、融资四个维度，梳理 A 股上市房企 2018 年年报和 2019 年一季报概况。2018 年 A 股上市房企业绩持续释放，销售保持平稳增长，对未来业绩持续带来保障，继续推荐：1、尽享一二线城市市场复苏的龙头和稀缺经纪龙头（万科 A、我爱我家等）；2、享受成长弹性的企业（华发股份、中南建设、新城控股等）；3、低估值高分红房企（华侨城、荣盛发展等）；4、享受长三角一体化、粤港澳大湾区等城镇化区域红利的企业。 业绩：集中结转带来量价齐升，少数股东损益影响增大 业绩规模层面，2018 年总体房企营收+21%，增速+13 个百分点；归母净利润+20%，增速-7 个百分点。龙头房企营收和归母净利润增速均最优；小型房企持续式微，增速连续第二年收窄。盈利质量层面，随着 2016-2017年市场相对高热度时期销售的项目进入结转，总体房企毛利率、净利率、加权平均 ROE 均增长，管控能力提升使得销售管理费用率维持低位。从加权平均 ROE 的角度看，龙头房企绝对值和提升幅度均高于中小型房企，彰显优质本色。但随着拿地竞争趋于激烈、并表合作项目结算增多，总体房企少数股东损益占净利润比重达 22%，同样创出 2014 年以来新高。 销售：龙头房企稳步增长，中型房企彰显弹性 以“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企销售进展，2018 年总体房企增长 20%，增速提升 2 个百分点，2019Q1 同比增长 12%。2018年以来房企集中度提升在该指标上得以持续体现，龙头房企仍能保持高于行业增速的稳步增长，中型房企整体彰显弹性，小型房企则连续 2 年保持在较低增速。2018 年总体房企预收账款同比增长 30%，相对营收覆盖率为 124%，同比增长 8 个百分点，龙头、中型房企待结算资源充足，我们认为未来将推动业绩平稳增长。随着推货量提升和去化率回暖，2019 年1-4 月百强房企销售金额同比增长 14%，增速持续回升。 扩张：18 年扩张意愿降低，2019Q1 出现改善 以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张进展，2018 年总体房企增长 8%，增速回落 18 个百分点；以该指标比上“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企拿地强度，2018 年总体房企为 68%，同比回落 8 个百分点，创下 2014 年以来的最低水平。随着去化的加速以及房企补库存意愿的减弱，2018 年总体房企存货占总资产比重下降至54.8%，延续 2014 年以来持续下降的趋势。但随着流动性的改善叠加去杠杆节奏的趋缓，2019Q1 龙头和中型房企购买商品接受劳务支付的现金同比增长 15%、20%，拿地强度为 85%、90%，扩张指标有所回升。 融资：进入降杠杆周期，融资影响逐步显现 融资规模层面，2018 年末总体房企净负债率为 97%，同比回落 5 个百分点；货币资金/短期负债的比重为 126%，同比回落 4 个百分点；经营性现金流净额达 2227 亿元，创下 2014 年以来的新高。龙头房企净负债率保持稳定，短债覆盖率大幅改善，财务更为稳健；而对多数中型房企而言，加速降杠杆依然是 2018 年以来的核心命题。融资成本层面，由于融资难度加大，2018 年房企融资成本普遍回升，但 2019Q1 出现边际改善。龙头房企凭借规模优势和更为稳健的财务水平，融资成本仍然具备优势。 风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险；部分房企经营风险。 (30)(21)(11)(2)818/0518/0718/0918/1119/0119/03(%)房地产沪深300一年内行业走势图 相关研究 行业评级：20643071/36139/20190508 10:02行业研究/深度研究 | 2019 年 05 月 08 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准2 正文目录 四维梳理 A 股上市房企 2018 年报和 2019 一季报表现 .................................................... 4 业绩：集中结转带来量价齐升，少数股东损益影响增大 ................................................... 5 营收增速进一步提高，归母净利润增速略有回落 ...................................................... 5 盈利质量持续改善 ..................................................................................................... 5 少数股东损益占比提升至新高 ................................................................................... 7 销售管理费用率保持低位 .......................................................................................... 8 销售：龙头房企稳步增长，中型房企彰显弹性 ................................................................. 9 销售商品提供劳务收到的现金稳步增长 ..................................................................... 9 预收账款维持较高增速，营收覆盖率持续提升 .......................................................... 9 百强房企销售增速逐步修复，看好龙头和中型房企表现 ......................................... 10 扩张：18 年扩张意愿降低，2019Q1 出现改善 .........................