房地产行业2018年报-2019一季报综述：集中度继续攀升，行业指标有所改善

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo]行业研究/房地产 证券研究报告行业深度报告 2019 年 05 月 04 日 [Table_InvestInfo]投资评级 优于大市 维持市场表现 [Table_QuoteInfo]-30.44%-21.99%-13.54%-5.09%3.36%11.81%2018/52018/82018/112019/2房地产海通综指资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《5 月投资看股息—AH 地产股股息率与估值对比》2019.04.30 《房地产行业 3 月报：多项行业指标回升，板块相对估值回落》2019.04.22 《本周新房与二手房成交量同比增速扩大》2019.04.20 [Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 房地产行业2018年报&2019一季报综述： 集中度继续攀升，行业指标有所改善 [Table_Summary]投资要点：  2018 年全年及 2019 年一季度，行业集中度持续向上：近年来行业分城施策以来，龙头公司销售面积和销售金额市占率再次提速。2018 年全年及 2019 年一季度，龙头公司市占率相对 2018 年前三季度加速攀升。截至 2018 年全年及 2019年一季度，四家 A 股龙头地产企业全市场销售金额占比分别为 8.97%和 12.23%，销售面积占比分别上升至 4.96%和 6.62%。  当期销售和现金流。2018 年全年及 2019 年一季度 A 股地产企业销售商品、提供劳务收到现金分别为 2.71 万亿元和 5968.2 亿元，分别同比增加 18.55%和13.63%；2018 年全年及 2019 年一季度 A 股地产企业经营活动现金流分别为2222.8 亿元和-945.04 亿元，筹资活动现金流分别为 1517.4 亿元和 1173.3 亿元。我们认为，2019 年年初无论是销售回笼资金层面还是市场资金面改善有限，未来企业融资成本将保持相对稳定。  存货和预收款。2018年全年及2019年一季度A股地产企业累计存货分别为 5.48万亿元和 5.70 万亿元，增速分别达到 18.16%和 18.89%，库存绝对值继续创出新高。我们认为，这主要是由于 2018 年以来开发商补库存力度较大，以及市场集中度提升背景下，上市开发商存货规模上升。  对重点覆盖企业的分析。我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。  投资建议。维持“优于大市”评级，截至 2019 年 4 月 30 日，A 股沪深 300 动态PE 为 12.57 倍，地产动态 PE 为 10.94 倍。我们认为，板块 2019 年 2Q 优势明显。1）行业基本面：从基数效应看，2019 年 2Q 开始，各大龙头公司地产销售增速有望触底回升。2）财报期：蓝筹年报和一季报整体预期稳定，属市场中相对表现优异群体。3）继续看好蓝筹开发和长三角一体化主题：包括蓝筹公司—万科 A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝；主题长三角一体化的上实发展。  风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。行业相关股票 [Table_StockInfo]股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2018 2019E 2020E 上期 本期 000002 万科 A 3.06 3.69 4.45 优于大市 优于大市 001979 招商蛇口 1.93 2.43 3.08 优于大市 优于大市 601155 新城控股 4.65 5.98 8.00 优于大市 优于大市 600048 保利地产 1.59 1.93 2.32 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，海通证券研究所 20587525/36139/20190505 09:23 行业研究·房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 2018 年全年及 2019 年一季度行业的核心问题 ......................................................... 5 1.1 龙头时代：行业集中度持续向上 ...................................................................... 5 1.2 杠杆率继续上行 ............................................................................................... 5 2. 截至目前行业运行情况 .............................................................................................. 6 3. A 股地产企业 2018 年及 2019 年一季度情况分析 ..................................................... 8 3.1 当期结算和利润情况 ........................................................................................ 8 3.2 当期销售和现金流 ........................................................................................... 9 3.3 存货和预收款情况 ......................................................................................... 10 4. 重点上市公司 18 年年报及 19 年一季报业绩分析 ................................................... 10 4.1 重点企业营业收入增速逐步回落 .................................................................... 10 4.2 重点公司平均净利润率逐步回落 .................................................................... 12 4.3 重点公司平均预收账款增速逐步回落 ...................................................