房地产行业2024年前瞻：需求端企稳关键年，投资端压力延续

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2024 年前瞻 需求端企稳关键年，投资端压力延续 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 23 年数据预测及增速调整。23 年行业波动较大，一季度积压需求释放，销售表现超预期（相当于 2019 年同期水平），三季度销售快速回落（相当于 2010-2011 年水平），随着 8 月末新政出台，基本面逐步改善，假设 23Q4 维持 9 月以来的景气度，预计 23 年销售面积 12.34 亿平，同比+1.2%（基数调整后，下同），销售金额 12.82 万亿元，同比+2.8%。预计 23 年房地产开发投资 11.2 万亿，同比-8.6%。 ⚫ 销售：乐观情况预计 24 年销售面积同比+3%，销售金额同比+6%。24年销售需要分情况讨论：（1）乐观情况下，政策放松提振购房者信心，随着库存的去化，24 年市场景气度持续恢复，假设 24 年末景气度恢复到 14-16 年均水平，预计 24 年销售面积 12.72 亿平米，同比+3%，销售金额同比+6%；（2）悲观情况下，如果房价下跌影响购房者信心的恢复，甚至政策放松效果的持续性不及预期，24 年市场维持当前 23Q3的景气度，预计 24 年销售面积和金额出现一定程度的下降。 ⚫ 开竣工：乐观情况预计 24 年开工同比持平。新开工与企业有效拿地面积有关（扣除城投的拿地），对开工的预测可以转化为对房企拿地力度的预测，乐观情况下预计 24 年商品房新开工面积 10.0 亿平米，同比23 年基本持平。竣工方面，23 年竣工表现高于我们年初的判断，一是一季度销售表现超预期，二是保交付取得积极进展，我们测算的应交付未交付比例从 22 年的 28%降至 13%。24 年理论竣工量同比增长 3%，如果实际竣工完成程度低于 23 年（后续交付项目难度大、对资金需求量高），预计 24 年竣工面积可能出现下滑。 ⚫ 投资：乐观情况预计 24 年房地产投资 10.3 万亿元。第一，施工强度是判断施工投资的关键，以 19-21 年各月平均施工强度作为基数，21-23 年单月施工强度同比变化趋势与出险房企市占率负相关，企业出险是造成施工投资下行的主要原因，预计 24 年施工强度 864 元/平，结合施工面积，预计 24 年施工投资 6.9 万亿元。第二，土地投资/前一年出让金比例呈上升趋势，假设维持上升，预计 24 年土地投资 3.4 万亿元。因此在乐观情况下，预计 24 年商品房拉动的房地产投资 10.3 万亿元，若“三大工程”建设顺利推进，房地产投资表现将进一步提升。 ⚫ 城中村改造：顺利推行可贡献一定稳定投资。广州预计 23 年城中村改造拉动投资近 1000 亿元，考虑华南城中村存量丰富，其他区域投资额相对较少，预期超大特大城市城中村改造每年拉动投资在 1 万亿元以下，可贡献一定稳定投资。 ⚫ 风险提示。政策效果持续性不达预期，市场信心不足，景气度或持续维持低位；供给侧缺口修复不及预期；企业风险暴露影响市场情绪。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-11-10 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -15%-8%-1%6%14%21%11/2201/2303/2305/2307/2309/23房地产沪深300股票报告网整理http://www.nxny.com 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 11.96 2023/10/31 买入 20.34 1.64 1.70 6.8 6.6 6.8 9.4 7.2% 7.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 11.08 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 13.0 6.7 7.7 4.7 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 12.41 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 8.0 7.0 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 5.45 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 5.0 5.0 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.65 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 2.0 4.5 2.8 2.5 19.7% 8.0% 华发股份 600325.SH 人民币 8.28 2023/10/12 买入 13.65 1.24 1.41 8.7 7.6 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.26 2023/10/27 买入 14.02 1.44 1.72 5.8 4.8 4.1 2.4 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.39 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.1 6.3 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.12 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 7.2 6.6 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.77 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 28.9 12.2 20.3 18.3 1.2% 2.