房地产行业深度研究报告：产业为先，再看北京

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2023 年 11 月 9 日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 产业为先，再看北京  随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局。1）产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，通州、顺义、昌平、房山四区近 4 年常住人口流入较多。2）北京产业分布在空间上呈现“北研发、南制造”的集聚特征。中心城区以金融、信息服务业为主，北部海淀、昌平、朝阳、顺义构成“研发创新与信息产业带”；南部重点依托北京经开区，与丰台、大兴、房山构成“先进智造产业带”。  海淀区产业高科技属性最强，其余核心城区金融业仍是主导产业，西城区金融业增加值规模占全市 37%。2021 年北京金融业、信息服务业、科学研究和技术服务业增加值占 GDP 比重约 42%。1）2021 年西城区金融业增加值占全市的 37%，驻区金融机构资产规模达到 132.7万亿，占全国金融资产规模三分之一。2）海淀区产业高科技属性强，2021 年软件和信息技术产业增加值占全市的 58%，多家头部互联网企业聚集；科研和技术服务业增加值占全市37%。3）朝阳区金融、商务服务、信息服务等产业发展相对均衡，GDP 绝对规模仅次于海淀；东城区文化相关产业增加值占比相比其他区较高；丰台区对建筑、房地产业依赖度为中心城区最高，二者产业增加值占全区 GDP 比重约 19%。  医药制造、电子设备制造、汽车制造是北京先进制造业的主导，总产值占工业总产值比重约 40%，经开区优势明显。1）医药制造业、电子设备制造业、汽车制造业 2021 年总产值分别为 3930 亿元、3744 亿元、3433 亿元，占工业总产值比重均超过 13%。2）经开区医药制造、汽车制造规模领先全市，医药制造产值占全市 40%，汽车制造业产值占全市 50%，现已引入理想、小米等行业头部车企产线，北京亦庄高级别自动驾驶示范区自 2021 年建成后，连续两年在全国城市智能网联汽车竞争力排名中位列第一，现已汇聚百度、小马智行等头部企业。  北京东部商圈（朝阳区）密度最大，中心区商圈主要靠工作人口支撑，金融街节假日/工作日客流仅 47%。1）北京东部商圈密度最大，朝阳区拥有CBD、望京、三里屯等多个超百万方体量商圈，也是北京夜经济活跃度最高区域，主要原因是北京东部为最早的外事区、商务区，早期外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，带来了针对该群体消费需求的商业项目；西部五棵松商圈受益于奥运经济，近年来围绕文化、体育开发商业资源，成为京西商业地标，典型项目为华熙 LIVE·五棵松。2）中心区商圈工作日客流普遍大于节假日客流，金融街、CBD 商圈节假日/工作日客流分别为 47%、70%，主要原因是中心区商圈写字楼项目较多，客流以工作人口为主，居住人口为辅。  投资建议：我们认为未来地产会跟随产业发展，产业客群支撑片区房地产发展需求，同时片区轨交、商业等基础配套直接影响当地居民生活便利度，三者构成支撑房地产市场的重要因素，当前市场下房企拿地、居民购房偏好基本遵循这一定律。北京城市基本面良好，随着产业、人口向近郊区转移，叠加优质商品房供应，预计将匹配近郊人群有效住房需求，经开区（亦庄）、昌平南等区域房地产市场有较大发展空间。建议关注深耕北京房企，如中国海外发展、城建发展、金融街等。  风险提示：北京产业外溢不及预期，郊区配套完善度不及预期。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 13,017.21 1.47 流通市值(亿元) 12,171.13 1.78 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -8.6% -12.8% -8.5% 相对表现 -5.8% -1.7% -6.8% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023 年第 43 周）：保障房建设提速，新房成交同比转正》 2023-10-31 《房地产行业周报（2023 年第 42 周）：杭州调整限购区域，二手房成交持续回暖》 2023-10-24 《房地产行业重大事项点评：新均衡点有望加速到来》 2023-10-19 -11%0%11%23%22/1123/0123/0323/0623/0823/102022-11-04~2023-11-03房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 北京已形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局，产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年50%，通州、顺义、昌平、房山四区近 4 年常住人口流入较多。 生产性服务业增加值占全市 GDP 比重较高，西城区金融优势、海淀区科技优势最为明显。2021 年北京金融业、软件与信息技术服务业、科研和技术服务业增加值占 GDP 比重 42%，西城区金融业增加值占全市 37%，海淀区软件与信息技术服务业增加值占全市 58%，已经形成明显的企业集聚效应。 丰台区有效承接东西城区购房客群外溢，丰台区对建筑、房地产业依赖度为中心城区最高，二者产业增加值占全区 GDP 比重约 19%，主要原因是东西城区可供开发土地极少，而丰台区供地相对充足，有效承接东西城区购房客群外溢。 北京先进制造业主要集中在经开区，医药制造、汽车制造产值规模领先全市，经开区 GDP 规模郊区第一，其中第二产业占比高达 65%，医药制造产值占全市的 40%，汽车制造业产值占全市 50%。 昌平区具备紧邻海淀区地理位置的独特优势，承接海淀区产业要素外溢，昌平南现已形成新一代信息技术产业集群，目前已落地百度创新中心（昌平）、慧聪网北京总部、小米智慧产业示范基地、好未来教育等一批重大项目。 北京东部商圈密度大、夜经济活跃度高，中心区商圈主要靠工作人口支撑，金融街节假日/工作日客流仅 47%。 投资逻辑 随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局，产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比下降至 50%，通州、顺义、昌平、房山四区近 4 年常住人口流入较多。1）从各区重点产业来看，中心城区重点产业为金融业、软件及信息技术服务业，西城区、海淀区优势明显；近郊区重点产业为生命健康、电子信息、汽车制造业，经开区、昌平区则享受到较多要素资源配置及外溢。2）从商圈配套来看，北京商圈已形成多中心化的发展格局，东部商圈（朝阳区）密度较大。3）产业、轨交、商业配套为房企拿地及居民购房选择的核心因素，我们认为未来地产应跟随产业发展，产业客群支撑片区房地产发展需求，同时片区轨交、商业等基础配套直接影响当地居民生活便利度，三者构成支撑房价的