房地产行业：房地产行业底部徘徊，期待更多政策呵护

江海证券有限公司及其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为投资决策的唯一因素。 敬请参阅最后一页之免责条款 分析师：徐圣钧 执业证书编号：S1410519040002 行业评级： 中性 行业评级：中性 证券研究报告·行业研究报告 2023 年 11 月 7 日 江海证券研究发展部 房地产行业 房地产行业底部徘徊，期待更多政策呵护 投资要点： ◆房地产行业近期走势回顾：上周(20231030-20231103)房地产板块（万得，886057.WI，下同）涨跌幅-1.95%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为+0.61%，+0.81%，超额收益分别为-2.56%、-2.76%。从 2023 年年初至 2023 年11 月 3 日，房地产板块收益率为-19.84%，同期沪深 300、万得全 A 分别为-7.43%，-3.35%，超额收益分别为-12.41%，-16.49%。 wind 数据显示，截至 11 月 3 日，A 股中的房地产管理和开发板块共有 107 家房企发布今年的三季度财务数据，整体营收达 1.58 万亿元，同比下降 0.5%。净利润为 428 亿元，同比下降 24.8%。107 家上市房企中有 3 家企业营收超过千亿元，分别为万科、绿地控股、保利发展。其中，万科以 2903.08 亿元的营收位列第一，绿地控股以 2536.59 亿元居于第二，保利发展以 1925.55 亿元位居第三。 ◆国内地产上市公司估值:地产企业当前的市盈率分化较大，整体处于历史较低位置。据 Wind 数据，地产指数（806057.WI）当前的 PE（LYR）为 226.7 倍，位于历史的 87.24%分位点（2023 年 11 月 06 日数据）。PB 为 0.81 倍，位于历史的 0.21%分位点（2023 年 11 月 06 日数据）。 ◆投资建议：我们认为近期的中央金融工作会议延续 2022 年以来监管当局对地产的一贯态度，无论是 2022 年的地产“三支箭”，还是 2023 年各地限贷政策优化，均体现出对房企合理融资需求、对刚需及改善性需求的支持。但楼市复苏动能仍不牢固，后续仍需金融端更多政策支持，避免行业流动性风险进一步蔓延。中央金融工作会议同时强调加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式，预计后续包括保障性住房、城中村改造等有望获得更多融资支持，推进速度有望加快。本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情弱于过往。未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。尽管估值较低，但行业拐点仍然有待观察，给予地产行业中性评级。 ◆重点关注事项 股价催化剂（正面）：需求超预期，地产政策超预期。 风险提示（负面）：市场需求不及预期，房地产市场调整，政策落地或不及预期，地产政策效果不及预期。 地产指数近期表现 数据来源：Wind,江海证券研发部 截至 2023 年 11 月 03 日 0.002000.004000.006000.008000.003200.003400.003600.003800.004000.004200.004400.002022-11-04沪深300地产指数（右轴） 2 房地产行业底部徘徊，期待更多政策呵护 1 房地产行业近期走势回顾 上周(20231030-20231103)房地产板块（万得，886057.WI，下同）涨跌幅-1.95%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为+0.61%，+0.81%，超额收益分别为-2.56%、-2.76%。从 2023 年年初至 2023 年 11 月 3 日，房地产板块收益率为-19.84%，同期沪深 300、万得全 A 分别为-7.43%，-3.35%，超额收益分别为-12.41%，-16.49%。 表一：2023 年前三季度地产板块上市公司营收和净利润整体表现（仅列出营收排名前 10 的上市公司） 代码 名称 2023 年前三季度营业收入（亿元） 2023 年前三季度净利润（亿元） 2022 年前三季度营业收入（亿元） 2022 年前三季度净利润（亿元） EPS（TTM） ROE PB PE 000002.SZ 万科 A 2903.08 136.21 3376.73 170.50 1.61 7.01 5.50 0.53 600606.SH 绿地控股 2536.59 24.63 3060.53 69.48 -0.25 -10.15 2.68 0.38 600048.SH 保利发展 1925.55 132.93 1564.37 130.94 1.55 6.97 6.70 0.66 001979.SZ 招商蛇口 758.29 37.69 894.84 29.57 0.56 19.23 3.47 1.01 601155.SH 新城控股 712.80 24.78 617.54 33.49 0.23 50.74 4.10 0.43 600383.SH 金地集团 522.95 0.58 530.76 33.36 0.63 8.01 0.09 0.35 600325.SH 华发股份 472.51 22.01 328.08 21.11 0.97 8.29 11.51 0.95 002244.SZ 滨江集团 463.93 24.73 198.68 20.56 1.34 6.11 10.14 1.01 000656.SZ 金科股份 430.61 -23.52 434.15 -42.83 -3.64 -0.43 -20.83 0.83 002146.SZ 荣盛发展 340.00 1.30 239.25 -29.93 -3.03 -0.62 0.56 0.35 数据来源：Wind，江海证券研发部，（截至 2023 年 11 月 3 日） wind 数据显示，截至 11 月 3 日，A 股中的房地产管理和开发板块共有 107家房企发布今年的三季度财务数据，整体营收达 1.58 万亿元，同比下降 0.5%。净利润为 428 亿元，同比下降 24.8%。107 家上市房企中有 3 家企业营收超过千亿元，分别为万科、绿地控股、保利发展。其中，万科以 2903.08 亿元的营收位列第一，绿地控股以 2536.59 亿元居于第二，保利发展以 1925.55亿元位居第三。 2 地产数据跟踪 1—9 月份，全国房地产开发投资 87269 亿元，同比下降 9.1%（按可比口径计算）；其中，住宅投资 66279 亿元，下降 8.4%。 1—9 月份，房地产开发企业房屋施工面积 815688万平方米，同比下降 7