房地产行业2018年业绩预览及2019年业绩前瞻专题研究：净利润增长确定性仍较高

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo]2018 年业绩预览及 2019 年业绩前瞻专题研究 超配 （维持评级） 2019 年 02 月 12 日 一年该行业与沪深 300 走势比较 行业专题 净利润增长确定性仍较高  最新数据显示：地产股 2018 年净利润多数预增截至 2 月 11 日，根据已发布业绩预告、快报（剔除 B 股）的 70 家公司，预增或扭亏 40 家，占比 57%。其中①增幅超过 500%的 3 家；②增幅位于 100%-500%的 8 家；③增幅位于 30%-100%有 11 家。 业绩锁定性创新高，源于销售持续增长房地产板块 2018 年 3 季度末的预收款总额是 2017 年结算收入的 1.55 倍，提升明显，且处于历史高位。根据已披露的主流卖方研究机构对 50 只主流地产股业绩预测，wind 一致预期 2018、2019 年的营业收入同比分别增长 29%、27%，即使按最极端情景假设，2018 年 3 季度末的预收款仍能锁定 wind 一致预期 2018年营业收入的 288%，在满足 2018 年营业收入实现 29%增长之后，剩余部分仍能锁定 wind 一致预期 2019 年营业收入的 68%。 财务风险可控2018 年房企拿地意欲减弱，且收购存量项目占比提升，合作项目增多，直接拍地行为减少。截至 2018 年 3 季度末，房地产板块扣除预收款的资产负债率为73 %，净负债率为 105%，负债水平回落；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为 1.15 倍，偿债能力仍旧较好。 预计 2019 年政策面春风化雨，基本面先下后稳预计政策面春风化雨、润物细无声，包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑……；同时，房地产面临的舆论环境将有所改善；基本面先下后稳，在上述政策放松预期基本能够兑现的背景下，预计 2019 年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为 3%，若上述政策放松预期落空，行业将面临“硬着陆”风险。 板块 2018 及 2019 年净利润增长确定性较高，维持“超配”建议最新数据显示：地产股 2018 年净利润多数预增；业绩锁定性达历史高位； 2016年-2018 年优势地产股销售持续增长，亦有利于 2018 及 2019 年的业绩释放。我们继续保持对地产股的乐观观点，维持行业“超配”评级及对新城控股、旭辉控股、中南建设、宝龙地产、万科、荣盛发展、龙光地产、招商蛇口、阳光城、华夏幸福、保利、华润置地、碧桂园、合景泰富、蓝光发展、世联行、中国恒大、华侨城 A 等品种的“买入”评级。 风险若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖；或是研究框架失效，导致相应地策略建议亦失效。重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （百万元） 2018E 2019E 2018E 2019E 601155.SH 新城控股 买入 30.67 69,214 4.21 5.50 7.3 5.6 0884.HK 旭辉控股集团 买入 4.49 33,841 0.7 0.87 6.4 5.2 000961.SZ 中南建设 买入 6.85 25,412 0.55 0.96 12.5 7.1 1238.HK 宝龙地产 买入 3.20 12,100 1.02 1.2 3.1 2.7 000002.SZ 万科 A 买入 27.67 305,453 3.12 3.9 8.9 7.1 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测（注：涉及金额均以人民币计价）相关研究报告： 《统计局 2018 年 1-12 月房地产数据点评：销售面积下滑将制约投资及产业链，2019 年将迎来 近 四 年 最 宽 松 的 政 策 窗 口 期 》 — —2019-01-23 《对中央经济工作会议房地产表述的点评：预计 2019 年政策改善，舆论偏友好》 ——2018-12-24 《房地产行业 2019 年投资策略：周期的力量，政策的曙光》 ——2018-12-17 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 联系人：陈曦 电话： E-MAIL： chenxi4@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.70.80.91.01.1F/18A/18J/18A/18O/18D/18房地产沪深300请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 最新数据显示：地产股 2018 年净利润多数预增 .......................................................... 4 业绩锁定性创新高，源于销售持续增长 ....................................................................... 6 行业销售持续增长，增速明显回落 ...................................................................... 7 城市层级销售：一线回暖、二线稳定、三四线降温明显 ...................................... 8 行业降温向优势房企传导，行业集中度继续提升 ................................................. 8 财务风险可控 ............................................................................................................. 10 投资受销量下行制约，房企拿地放缓，应对行业降温 ........................................ 10 板块剔除预收款的资产负债率稳定，净负债率回落 ............................................11 短期偿债能力较好 ............................................................................................. 12 预计 2019 年政策面春风化雨，基本面先下后稳 ........................................................ 13 板块 2018 及 2019 年净利润增长确定性较高，维持“超配”建议