房地产行业1月房企销售点评：开年市场销售偏弱，蓝筹表现仍较不错

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告1 月房企销售点评 推荐（维持） 开年市场销售偏弱，蓝筹表现仍较不错事 项1 月 31 日，克尔瑞发布 19 年 1 月房地产公司销售排行，万科 1 月销售排名第一，实现销售金额 482 亿元，碧桂园、恒大分别实现单月销售额 460 亿元、435亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期 605 亿降至 435 亿。1 月单月销售过百亿房企 17 家，较去年同期多增 2 家。点 评1 月 主流房企销售额 5,237 亿，同比-10%，高基数和去化低位致销售走弱总体来看，1 月主流 50 家房企单月销售金额 5,237 亿元，环比-47%，同比-10%、较前值下降 42pct；为了过滤掉房企 12 月销售年末冲量推盘波动以及销售数据跨年平滑需求，18 年 12 月和 19 年 1 月主流 50 家房企的双月合计销售金额15,097 亿元，同比+14.2%。而从行业数据来看，1 月我们跟踪的重点 46 城 1月单月成交面积同比-2.4%，较前值下降 11pct，18 年 12 月和 19 年 1 月重点46 城双月合计销售金额 5,680 万方，同比+4.4%，并且双月主流房企表现仍好于行业。因此 1 月单月销售表现较弱更多源于：1）18 年 1 月和 19 年 12 月销售高基数效应导致同比和环比走弱；2）19 年 1 月推盘少以及去化率维持低位导致当期销售偏弱。由于 18 年全年主流房企销售表现优异，行业集中度迅猛提升，Top10 房企全年销售额集中度从去年同期 24.2%跳增至 26.9%，+2.7pct，我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。1 月 销售万科拔得头筹，碧桂园、绿地列位二三，蓝筹房企表现仍较不错房企来看，万科 1 月销售拔得头筹，碧桂园、恒大位列二三，前三门槛从去年同期 605 亿下降至 435 亿。单月销售过百亿房企达 17 家，较去年同期多增 2家，单月销售超 50 亿房企达 32 家，较去年持平；具体数据看，在龙头&蓝筹中，万科 482 亿元（YOY-29%）、碧桂园 460 亿元（YOY-33%）、恒大 435亿元（YOY-32%）、保利 326 亿元（YOY+3%）、融创 239 亿元（YOY+8%）、绿地 161 亿元（YOY+9%）、招蛇 119 亿元（YOY+1%）、新城 117 亿元（YOY+14%）、阳光城 117 亿元（YOY+32%）、金地 105 亿元（YOY+29%）、蓝光 69 亿元（YOY+31%）等，TOP10 房企销售同比-20%，TOP20 房企销售同比-15%。1 月房企销售表现有所分化，其中行业前三房企以及排名靠后房企表现有所低迷，而行业前十中第二梯队及蓝筹房企在 1 月市场有所转淡背景下仍表现不错，比如华润、世茂、金地、中南、阳光城等一二线&强三线布局房企仍有同比 20%以上增长。投 资建议：开年市场继续偏弱，蓝筹表现仍较不错，维持“推荐”评级从 18 年下半年中央政治局会议、中央经济工作会议和住建部会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，政策和资金环境都有望逐步改善。并通过周期复盘，我们发现销量增速转负和 GDP 连续 2Q 低于 24M 移动平均为两大领先信号，领先于股价见底和政策放松 1-2Q，考虑到 18M9 销量和 GDP 信号均已出现、同时考虑到宏观与地方行业政策放松的提前出现，预计 19Q1 板块股价或将触底反弹，预计 19Q2 前或有中央层面行业政策宽松。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，目前 AH 股主流房企 19PE 估值仅 5-8 倍，目前主流房企 NAV折价 40-70%，维持行业“推荐”评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（资金放松受益型）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。风 险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。证 券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联 系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 128 3.58 总市值(亿元) 19,417.03 3.85 流通市值(亿元) 16,611.8 4.56 % 1M 6M 12M 绝对表现 4.06 -2.21 -30.87 相对表现 -2.29 6.71 -6.09 《房地产行业周报：推盘下降、成交稳定，多地编制“一城一策”》 2019-01-20 《房地产 12 月月报：投资端仍然偏强，销量结构性改善，多地编制“一城一策”》 2019-01-22 《房地产行业周报：防范风险、稳妥推进长效机制，“一城一策”继续扩围》 2019-01-27 -43%-28%-14%1%18/02 18/04 18/06 18/08 18/10 18/122018-02-01～2019-01-30 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019 年 02 月 01 日 1 月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表目录 图表 1、2019 年 1 月 50 家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序）............................................................3 图表 2、50 家主流房企月度销售金额及同比 ...........................................................................................................4 图表 3、全国销售额、50 家主流房企销售金额同比 ................................................................................................4 图表 4、10 家、20 家、50 家主流房企销售金额同比...............................................................................................4 图表 5、2011-2018 龙头房企年度销售金额集中度 ...................................................................................................5 图表 6、2011-2018 龙头房企年度销售面积集中度 ................................................................