房地产行业研究：房地限价陆续取消，品牌房企优势凸显

敬请参阅最后一页特别声明 1 据经济观察报 10 月 17 日发布的报道：9 月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。多个信源透露：济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”。 多个二线城市已取消地价上限，后续多数城市有望跟进。土地限价源于 2016 年以来全国房地产销售市场和土地市场持续火热，房价地价屡创新高，2021 年 3 月自然资源部规定全国 22 个主要城市的住宅用地供应开始实施“集中挂牌、集中出让”政策。当月北京第一批次土拍的宅地挂牌文件中，首次规定了土地竞价上限，一般将溢价率上限设置为 15%。而当前由于房企销售持续承压，土地市场热度大幅下降，1-9 月全国 300 城土地供应累计同比-32.8%，土地成交累计同比-33.2%；三季度以来土拍溢价率回落到 4%-5%，流拍率重新上升至 20%左右，因此取消过热阶段实行的土地限价政策正当其时。根据经济观察报，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等二线城市已经取消地价上限；多数城市将在下一批次的土地出让文件中删去地价上限等内容；北京、上海等核心城市在研究如何调整竞买规则，后续各地在土地出让环节都有望取消地价上限，同时竞配建、竞自持、竞品质等限制性政策也将逐步撤销，土地市场重新回归“价高者得”。 地价限制取消后，房价限制亦将逐渐淡化或取消，商品住宅将回归商品属性。目前市场端地产销售持续承压，土拍延续低迷趋势；政策端 8 月底以来中央和地方的政策频出，高能级城市已陆续取消限购限售。因此我们预计取消地价上限后，房价限价也将逐渐淡化或取消，届时商品住宅将更加市场化，回归商品属性，这将带来：①商品住宅的商品属性更为凸显，优质项目能通过价格的上涨产生财富效应；②拥有好区位、好配套、好品质的项目会更受市场青睐，房企主体间的竞争将更加充分;③在长期的逻辑下，不同房企产品力、品牌力、运营能力的差异会导致彼此间差距加大，优质房企的毛利率可能会逐步走向上行通道。正如我们在 8、9 月外发的《二线城市政策加速落地，四限政策有望打开》等多篇报告中多次强调，限购限价政策的逐步打开将促进商品房交易更加市场化。 商品住房市场化结合保障性住房和城中村改造，共同促进房地产行业稳健发展。十四五期间我国持续加大保障性住房建设和供给，有利于缓解大城市的住房矛盾，让更多市民居得其所。城中村改造不仅能改善城市界面、提升民生福祉，促进地产链上下游的活力，并且所释放出的土地将进一步加大商品房和保障房供给。保障房及后续城中村改造均为基础住房需求提供了支撑，有利于商品住宅回归市场化，使得不同层次的需求得到满足。在市场作用下，产品力强的房企迎来新的销售机遇，助力房地产行业实现健康发展。 预计后续各地对于地价房价的限价都有望逐渐淡化或取消，商品住宅将逐步回归商品属性，市场机制将开始在商品房市场上发挥主导作用。在此背景下，市场销售分化加剧，产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐，最终实现市场竞争中的优胜劣汰。因此重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力，重点推荐建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等头部央国企及改善型房企。 政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表1：2023 年 1-9 月累计供求同比跌幅均超 30% 图表2：2023Q3 土拍溢价率下降，流拍率上升 来源：中指研究院，国金证券研究所 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表3：A 股 地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表4：港 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0200004000060000800001000001200001400001600002019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07累计供应量(万方)累计成交量(万方)累计供应同比累计成交同比0%5%10%15%20%25%30%35%溢价率流拍率05101520252016/7/72017/1/72017/7/72018/1/72018/7/72019/1/72019/7/72020/1/72020/7/72021/1/72021/7/72022/1/72022/7/72023/1/72023/7/7PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV024681012141618202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表5：港 股物业股 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表6：覆 盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科 A 增持 1,327 5.9 5.7 5.3 226.2 231.8 250.8 0% 2% 8% 600048.SH 保利发展 买入 1,439 7.8 6.3 5.2 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,089 25.5 16.5 10.2 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 284 4.5 4.3 3.7 62.8 66.0 77.7 3% 5% 18% 002244.SZ 滨江集团 买入 278 7.4 5.9 4.5 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,552 6.7 6.0 5.1 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 185 6.7 3.6 3.0 27.6 50.8 61.2 -38% 84% 21% 1908.HK 建发国际集团 买入 319 6.5 5.1 3.7 49.3 62.3 85.1 40% 26% 37% 2423.HK 贝壳* 买入 1,400 49.3 18