房地产行业跟踪报告-头部房企月报(9月)：成交环比提升，绝对规模仍处于历史低位

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2023 年 10 月 17 日 房地产行业跟踪报告 推荐 （维持） 成交环比提升，绝对规模仍处于历史低位 ——头部房企月报（9 月）  9 月头部房企销售面积同比下降 35%，销售金额同比下降 25%。1）9 月 16家头部房企销售面积 1334 万方，同比下降 35%，降幅较上月缩小 4pcts；销售金额 2448 亿元，同比下降 25%，环比上升 27%。9 月以来，各地因城施策进行宽松，京沪等多个核心一二线城市实施“认房不认贷”，广州、成都、西安等城市放开部分区域限购，武汉、南京、合肥等城市全域取消限购，刺激刚需及改善性需求。政策密集出台刺激下销售金额和销售面积环比提升，但从历史水平来看，仍处于过去三年低位，主要原因是房地产市场供需错配问题仍然存在，叠加房价下行、居民收入预期尚未明显好转。  头部房企投资保持谨慎，高度聚焦核心城市。1）9 月头部房企拿地面积同比下降 33%，拿地金额同比下降 41%。2）8 月头部房企拿地平均溢价率约 8.8%，一二线城市占比 88%，9 月房企投资保持谨慎，继续聚焦高能级城市，拿地主要选择一二线城市以避免去化风险。3）从投资金额来看，中海拿地最为积极，拿地金额 199 亿元，当月投资强度 71%；保利拿地金额 88 亿元。4）16 家头部房企拿地楼面价/销售均价 83%，较上月有所下降，主因二线城市拿地为主。  行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月境内债发行量共 201 亿元，同比下跌 56%；境外融资 27 亿元，同比下跌 79%。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位。2）2023 年部分房企仍存在较大偿债压力，截止9 月底碧桂园年内到期债务余额 81 亿元。销售端持续低迷，期待进一步的融资端支持政策。  融创回归港股通并发布境外债务重组进展；旭辉与北京住总集团达成合作并于月底重新复牌。1）融创：上交所发布公告，融创重新回归港股通；发布境外债务重组最新进展，可交换融创服务股份的计划债权最高金额将为 60.66 亿港元。2）旭辉：出售增城项目股权缓解流动性压力；与北京住总集团签订战略合作协议助力拓展华北市场，并于 9 月 28 日复牌。3）招商蛇口：许永军因达到法定退休原因辞去公司董事长等职务，由蒋铁峰担任公司董事长；与阿里资产签订战略合作协议，助力房地产市场高效去库存。4）金地：终止长期激励制度，投资范围仍将主要挑选一线和较高能级的二线城市主流地段；发布股东拟为公司融资提供增信的提示性公告，以拓宽公司融资渠道。5）中南：选举陈锦石为董事长，陈昱含继续担任总经理。6）越秀：与美高梅签署战略协议，在“文体娱乐+高端餐饮+酒店公寓”等领域开展全面的深度合作。7）碧桂园：旗下 9 只计划展期的境内债目前已全部成功展期。8）保利：与中信信托有限责任公司达成战略合作。9）万科：坚持获取特别好的项目，以及坚持精准投资。10）绿地：9 只境外债展期四年征求获通过，金额共计 32 亿美元。  投资建议：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 13,495.70 1.51 流通市值(亿元) 12,656.93 1.84 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -7.8% -14.9% -14.7% 相对表现 -5.6% -3.5% -9.1% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023 年第 39 周&第 40 周）：地产销售同环比均下滑，因城施策持续放松》 2023-10-12 《房地产行业周报（2023 年第 38 周）：广州解除部分区域限购，新房二手房销售持续回暖》 2023-09-27 《销售低温延续，政策端发力复苏有望——头部房企月报（8 月）》 2023-09-20 -15%-6%3%12%22/1022/1223/0323/0523/0823/102022-10-17~2023-10-16房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、地产板块跌幅为 5%，融创中国上涨 130% ................................................................... 4 二、销售：成交环比回升，绝对规模仍处于历史低位 ......................................................... 8 （一）销售面积同比下降 35%，环比上升 20% ............................................................. 8 （二）销售均价同比保持增长，销售面积跌幅持续扩大 ............................................. 9 三、投资：土地投资缩量，持续聚焦高能级城市 ............................................................... 11 （一）头部房企土地投资强度为 19%，拿地面积同比下降 33% ............................... 11 （二）16 家头部房企拿地持续聚焦高能级城市 .......................................................... 12 （三）头部房企拿地楼面价 15196 元/平，溢价率为 8.8% ......................................... 12 四、融资：境内外融资同比均下跌，部分房企偿债压力仍较大 ....................................... 14 五、投资建议 ..................................................................................................................